نظر مشورتي 7/1403/540 مورخ 1403/11/03 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- به موجب مواد 2 و 7 قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390، وزارت جهاد كشاورزي و سازمان امور اراضي در پرونده‌هاي مشمول، پس از استعلام سازمان ثبت اسناد و املاك بدون در نظر گرفتن تغيير كاربري، پاسخ ثبت را ارسال مي‌كنند و اين امر به صدور سند مالكيت منجر مي‌شود؛ اما در حال حاضر حكم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و درج عبارت «بهره‌برداري كشاورزي)» موجب اختلاف و ارائه تفاسير مختلف شده است؛ بدين توضيح كه چنانچه پاسخ استعلام ارسال نشود، عملاً نقض غرض براي تسهيل در صدور سند رسمي است. به نظر مي‌رسد اين قانون صرفاً در مقام بيان عدم لزوم رعايت حد نصاب موضوع قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني اقتصادي مصوب 1385 مي‌باشد تا صدور سند رسمي مالكيت را تسهيل كند؛ بنابراين در مقام جمع بين مواد يادشده مي‌توان گفت وزارت جهاد كشاورزي و سازمان امور اراضي مكلفند نظر مثبت خود را اعلام و در صورت تغيير كاربري، بر اساس وظيفه ذاتي خود در مرجع قضايي طرح شكايت نمايند. خواهشمند است در اين زمينه اعلام نظر فرماييد. 2- با عنايت به ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، آيا پس از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون، الزام پيش‌بيني شده براي مشاوران املاك فقط نسبت به ثبت اسناد رسمي حدنگار صادره پس از تاريخ مذكور در سامانه است و حق دلالي هم در همين مورد مشمول قانون است و يا آنكه به نحو اطلاق ممنوع از تنظيم قولنامه هستند؟ نحوه محاسبه حق دلالي (كميسيون) در موارد مختلف متفاوت است؛ نحوه نظارت بر مشاوران املاك چگونه است؟ 3- با توجه به لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، آيا ادامه فعاليت سامانه خودنويس وزارت راه و شهرسازي كه همچنان با تنظيم مبايعه‌نامه عادي در سامانه معاملات غير رسمي صورت مي‌گيرد، مغاير قانون صدرالذكر نيست؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : ۱- اولاً، قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ در مقام تسهيل صدور سند مالكيت حدنگار (كاداستري) به وسيله سازمان ثبت اسناد و املاك كشور براي اراضي كشاورزي با رعايت قيود مندرج در اين تبصره است و حكم تبصره ياد شده، ناسخ مقررات مذكور در قانون تعيين تكليف اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب ۱۳۹۰ نيست؛ زيرا اين قانون، متضمن احكام راجع به صدور سند مالكيت براي اراضي مشمول قانون يادشده بر اساس رأي هيات‌ حل اختلاف موضوع ماده يك قانون؛ از جمله با رعايت تبصره ۳ ماده ۶ است. بر اين اساس، چنانچه به دليل فقدان شرط بهره‌برداري كشاورزي، صدور سند مالكيت بر اساس تبصره ۹ ماده ‍۱۰ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ امكان‌پذير نباشد، براي رسيدگي به درخواست ذي‌نفع براي صدور سند به استناد قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب ۱۳۹۰ منعي وجود ندارد. ثانياً، هر چند وفق ذيل تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ تنظيم سند اعمال حقوقي موضوع ماده يك اين قانون، فرع بر ارائه پاسخ مثبت وزارت جهاد كشاورزي مبني بر بهر‌ه‌برداري كشاورزي است؛ اما چنانچه نظر آن وزارتخانه بر فقدان بهر‌ه‌برداري كشاورزي باشد، همچنان تكليف آن مرجع به ارائه پاسخ باقي است. ۲- اولاً، دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي در خصوص املاك موضوع تبصره ۴ ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ ملزم به اقدام بر اساس ماده ۳ اين قانون و آيين‌نامه اجرايي آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ هستند و حق‌الزحمه دلالي آن‌ها نيز در حال حاضر تابع تعرفه‌هاي موجود است و در صورت تعيين تعرفه در اجراي تبصره يك ماده ۳ قانون يادشده، بر اساس اين تعرفه خواهد بود. ثانياً، در خصوص املاك خارج از حكم تبصره ۴ ماده يك قانون ياد شده، تا زمان لازم‌الاجرا شدن ماده يك قانون، دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي منعي در تنظيم قرارداد در خصوص املاك غير منقول داراي سابقه ثبتي بر اساس رويه‌ و تعرفه‌هاي موجود ندارند. ثالثاً، از آن‌جا كه در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ و آيين‌نامه اجرايي ماده ۳ اين قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، در خصوص نظارت بر دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي حكم خاصي پيش‌بيني نشده است، نظارت بر عملكرد آنان تابع ديگر مقررات حاكم است. 3- اولاً، سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي ثبت تمامي اعمال حقوقي راجع به اموال غير منقول و تعهد به انجام اين اعمال حقوقي به ترتيب مذكور در اين ماده است كه در خصوص اموال غير منقولي كه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آن‌ها صادر مي‌شود، ثبت اين معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه يادشده از تاريخ صدور سند مالكيت (تبصره 4 ماده يك) و نسبت به ديگر معاملات و تعهد راجع ‌به آنها، يك سال پس از راه‌اندازي رسمي سامانه موضوع ماده 10 اين قانون (موسوم به سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي) است. ثانياً، نظر به اين‌كه به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 «دلالان مـعامـلات امـلاك نمي‌توانند در معاملات موضوع مـاده يك اين قانون مـبادرت به تنظـيم سـند عادي قرارداد نمايند» و با لحاظ آن‌كه رابطه اعمال حقوقي مشمول اين ماده با اعمال حقوقي كه وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بايد در سامانه موضوع اين قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذكر همـچنان مـعاملات ديگري وجود دارد كه مشمول حكم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الكترونيك اسناد نيست و بايد در سامانه موضـوع ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 به ثبت برسد. شايسته ذكر است وفق ذيل ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، چگونگي ارتباطات دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي با دفاتر اسناد رسمي مطابق آيين‌نامه اجرايي موضوع اين ماده خواهد بود. ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 كه به عنوان تبصره 7 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي به تصويب رسيده است،‌ دستگاه‌هاي اجرايي مكلف به ارائه اطلاعات زمين، املاك، وضعيت مسكوني، معاملاتي، بهره‌برداري، انشعابات، اشتراك اينترنت و به ‌طور كلي اطلاعات مورد نياز املاك مالكان و ساكنان به سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند و تمامي اشخاصي حقيقي و حقوقي نيز موظف به خوداظهاري موضوع اين ماده و ماده 54 مكرر اين قانون از طريق سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 يادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بوده و براي ثبت معاملات راجع ‌به اموال غير منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌هاي راجع به اين املاك را شامل مي‌شود و اطلاعات بيشتري افزون بر خود ملك؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نيز بايد به ثبت برسد و حكم ماده 3 يادشده با مصوبات مذكور منسوخ نمي‌باشد؛ اما حكم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم) از حيث تكليف وزارت راه و شهرسازي به تكميل سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور (بند يك تبصره 9) و نيز تكليف موجران املاك مسكوني به ثبت قرارداد اجاره املاك و مستغلات در سامانه ثبت معاملات امـلاك و مستغلات كشور (چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد) با راه‌اندازي سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفي است.