نظر مشورتي 7/1401/348 مورخ 1401/08/23 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص بررسي مصاديق تفريط در مورد اجاره

استعلام : چنانچه در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مورد اجاره را بدون داير كردن محل كسب براي مدت طولاني رها كند و بدين نحو از رونق اقتصادي و تجاري مورد اجاره كاسته شود: اولاً، آيا عمل مستأجر مي‌تواند از مصاديق تفريط در مورد اجاره باشد؟ به عبارت ديگر، آيا تفريط صرفاً بعد فيزيكي دارد يا داير نكردن كسب در مورد اجاره نيز براي مدت طولاني تفريط محسوب مي‌شود؟ ثانياً، آيا پرداخت اجاره‌بها از سوي مستأجر تأثيري در تحقق يا عدم تحقق تفريط دارد؟ توضيح آن‌كه، موجر به موجب اجاره‌نامه رسمي به تاريخ قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 وجهي بابت سرقفلي دريافت نكرده است. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، به موجب ماده 952 قانون مدني، تفريط عبارت است از ترك عملي كه به موجب قرارداد يا متعارف براي حفظ مال غير لازم است؛ بنابراين، در فرض سؤال، تفريط هرگونه ترك فعل مستأجر در مورد اجاره را شامل مي‌شود كه براي حفظ آن لازم بوده است (بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356)؛ ثانياً، در فرض سؤال دائر نكردن كسب در مورد اجاره‌ در صورتي تفريط تلقي مي‌شود كه موجب متروكه شدن و مؤثر در حفاظت از ملك باشد و پرداخت يا عدم پرداخت اجاره‌بها، مؤثر در مقام نيست. تشخيص مصداق با قاضي رسيدگي‌كننده است.