دستورالعمل و سند الزامات فني و حقوقي نحوه تنظيم قرارداد يكسان از طريق سكوهاي موضوع ماده (26) آيين نامه ماده (3) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول

در راستاي اجراي ماده (۲۶) آيين نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و مستند به ماده (۳۰) آيين نامه مذكور و همچنين راهكار ۱۴۰ سند تحول و تعالي قوه قضائيه، «دستورالعمل و سند الزامات فني و حقوقي نحوه تنظيم قرارداد يكسان از طريق سكوهاي موضوع ماده (۲۶) آيين نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» به شرح ذيل ابلاغ مي گردد:

: تعاريف

تعاريف و اصطلاحات مذكور در اين دستورالعمل به شرح ذيل است:

قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب ۱۴۰۱؛

آيين نامه: آيين نامه ماده (۳) قانون؛

سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛

مركز: مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضائيه؛

سامانه: سامانه ثبت الكترونيك اسناد مذكور در ماده (۱) قانون؛

قانون مدام: قانون مديريت داده ها و اطلاعات ملي مصوب ۱۴۰۱؛

قرارداد يكسان: قراردادهاي يكسان و نمونه موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون؛

معامله: اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) قانون؛

سكو: سكوي موضوع بند (۱) ماده (۱) آيين نامه حمايت از سكوها و كسب و كارهاي اقتصاد رقومي (ديجيتال) مصوب ۱۴۰۱؛

مشاور املاك: دلالان معاملات املاك اعم از مشاورين املاك و بنگاه هاي معاملات ملكي كه با اخذ پروانه دلالي معاملات املاك، در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معاملات ملكي هستند؛

اقلام اطلاعاتي ملك: اطلاعاتي از ملك كه در نظام جامع املاك موضوع مواد (۴) و (۵) قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب ۱۳۹۳ بوده و بايد در متن قرارداد يكسان قرار بگيرد؛ از قبيل مساحت، حق ارتفاق، حق انتفاع، دارا بودن پاركينگ و انباري و مساحت و تعداد هريك، وضعيت طلق يا وقف، موقعيت جغرافيايي پلاك اصلي، نقشه هندسه ملك و ساير اطلاعات مطابق مصوبات كارگروه تعامل پذيري دولت الكترونيك؛

انتقال دهنده: انتقال دهنده حقوق مرتبط با ملك در معامله؛

منتقل اليه: منتقل اليه حقوق مرتبط با ملك در معامله؛

شوراي نظارت: كارگروه متشكل از نمايندگان معاونت هاي اول، حقوقي و امور مجلس و راهبردي قوه قضائيه، مركز، سازمان و وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات كه تكاليف مقرر در دستورالعمل را بر عهده دارد؛

كارگزاري هاي احراز هويت: كارگزاري هايي كه از مركز براي احراز هويت در سامانه ثبت نام الكترونيك قضايي (ثنا) تأييديه اخذ نموده اند و ديگر كارگزاري هايي كه از سازمان يا ساير مراجع ذي صلاح مجوز لازم براي احراز هويت را دارند؛

سامانه شاهكار: شبكه احراز هويت كاربران سازمان تنظيم مقررات و ارتباطات راديويي.

: نحوه اعطاي دسترسي به سكوها

سازمان مكلف است سرويس ثبت قرارداد يكسان در سامانه و ساير استعلامات لازم براي آن را به صورت شبانه روزي و بدون محدوديت تعداد در مركز ملي تبادل اطلاعات موضوع ماده (۷) قانون مدام فراهم كند. سازمان مي تواند به منظور ارتقاء كيفيت سرويس، توافقنامه سطح خدمات (SLA) با مركز ملي تبادل اطلاعات منعقد نمايد.

در اجراي قانون مدام هرگونه تبادل اطلاعات و اعطاي دسترسي هاي موضوع اين دستورالعمل صرفاً از طريق مركز ملي تبادل اطلاعات مجاز است.

سازمان مكلف است با رعايت تبصره (۴) ماده (۷) مكرر قانون اجراي سياست هاي كلي اصل چهل و چهارم قانون اساسي، براي سكوهاي خصوصي متقاضي داراي شرايط زير نيز مجوز دسترسي به ثبت قرارداد يكسان در سامانه از طريق مركز ملي تبادل اطلاعات را صادر نمايد:

تعلق بيش از ۷۰ درصد از كل سهام يا مالكيت سكو به اشخاص حقيقي يا حقوقي ايراني؛

عدم سوء پيشينه مؤثر كيفري براي مديرعامل و تمامي اعضاي هيأت مديره؛

تعهد به رعايت مفاد آيين نامه و اين دستورالعمل؛

شرايط مقرر در قانون تجارت براي مديرعامل و اعضاي هيأت مديره؛

تأييديه شرايط امنيتي و حفاظتي توسط مركز حفاظت و اطلاعات قوه قضائيه؛

پروانه كسب از اتحاديه كشوري كسب و كارهاي مجازي موضوع ماده (۸۷) قانون نظام صنفي كشور مصوب ۱۳۸۲.

مديرعامل و اعضاي هيأت مديره سكوهاي بخش خصوصي نبايد از كاركنان و مستخدمان دستگاه هاي موضوع ماده (۵) قانون مديريت خدمات كشوري باشند.

شرط بند (الف) بايد براي تمام اشخاص حقوقي در زنجيره سهام داران و مالكين سكو نيز برقرار باشد.

سكو مكلف است تأييديه آزمايش (تست) نفوذ يكي از آزمايشگاه هاي مورد تأييد مركز راهبردي امنيت فضاي توليد و تبادل اطلاعات (افتا) يا سازمان فناوري اطلاعات را ظرف دو ماه از تاريخ ايجاد دسترسي ثبت قرارداد يكسان اخذ نمايد. عدم ارائه پاسخ آزمايش (تست) نفوذ توسط آزمايشگاه ظرف دو ماه از زمان ارائه درخواست، مانع از ادامه فعاليت سكو و سازمان تا زمان دريافت پاسخ نيست.

مركز حفاظت و اطلاعات قوه قضائيه موظف است حداكثر ظرف يك ماه از زمان دريافت استعلامات موضوع بند (ث) نسبت به اعلام پاسخ اقدام نمايد. تمديد مدت زمان پاسخگويي در موارد استثنا، با مجوز رئيس مركز حفاظت و اطلاعات قوه قضائيه، به مدت ۱۵ روز ديگر بلامانع است. عدم پاسخ در مهلت مقرر مانع از ادامه فرآيند توسط سازمان و سكو نيست.

در صورتي كه سكو هر يك از شرايط ذكر شده در ماده (۳) و تبصره هاي آن را از دست دهد يا در آزمايش (تست) نفوذ آزمايشگاه مربوطه رد شود يا بر اساس اعلام آزمايشگاه، سكو همكاري لازم براي انجام تست نفوذ با آزمايشگاه مربوطه را نداشته باشد، سازمان مكلف است مراتب را به سكو ابلاغ نمايد. سكو ظرف دو ماه از تاريخ ابلاغ مهلت دارد، آن شرط يا شرايط را مجدداً تحصيل كند، در غير اين صورت سازمان از طريق مركز ملي تبادل اطلاعات دسترسي سكوي مذكور را تعليق مي نمايد.

در صورت انحلال يا ورشكستگي يا ابطال پروانه كسب سكو يا صدور دستور يا حكم قضايي مبني بر ممنوعيت فعاليت سكو، سازمان از طريق مركز ملي تبادل اطلاعات دسترسي سكوي مذكور را سلب مي نمايد.

: فرايندهاي مرتبط با انجام معامله در سكو

ثبت معامله توسط سكو بايد به ترتيب زير انجام شود:

مشاور املاك يا هر يك از طرفين معامله پس از ورود به سكو و انتخاب نوع قرارداد يكسان، اطلاعات هويتي و شماره تلفن همراه طرفين و شاهدان و شناسه يكتاي سند حدنگار ملك و ميزان سهم مورد معامله را در سكو درج مي كند.

در رابطه با اشخاص حقوقي، شناسه ملي مندرج در پايگاه اطلاعات اشخاص حقوقي و اطلاعات هويتي نماينده شخص حقوقي نيز دريافت مي شود.

براي ورود مشاورين املاك به سكو لازم است استعلام هويت و اعتبار پروانه ايشان از وزارت صنعت، معدن و تجارت انجام شود.

براي املاكي كه بر روي سند ملك شناسه يكتا درج نشده است، نام واحد ثبتي، بخش، ناحيه، اصلي و فرعي به جاي شناسه يكتا وارد مي شود.

انجام قرارداد يكسان توسط مشاوران املاك منوط به ثبت در سكو و اعلام شماره حساب تجاري است.

سكو، اطلاعات دريافتي را به سازمان ارسال مي كند.

سازمان در صورت احراز ثبت نام طرفين در سامانه ثبت نام الكترونيك قضايي (ثنا) و تطابق شماره همراه طرفين و شاهدان با شماره ملي از طريق سامانه شاهكار، با ارسال پيامك، رضايت ايشان براي آغاز فرايند معامله را احراز مي كند.

در صورتي كه هر يك از طرفين در سامانه ثنا ثبت نام نكرده باشد يا شماره درج شده بر اساس سامانه شاهكار متعلق به وي نباشد، سازمان مكلف است از طريق پيامك مانع مذكور را به هر يك از طرفين يا شهود اطلاع دهد و از ادامه فرايند جلوگيري نمايد.

سازمان، استعلام هاي ذيل را حسب مورد براي طرفين، شاهدان و مورد معامله اخذ نموده و نتيجه را به صورت تجميعي در قالب «امكان انجام معامله» يا «عدم امكان انجام معامله» با عبارات «بلي» يا «خير» به سكو ارسال مي كند:

احراز حيات و سن قانوني براي معامله در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال كشور و احراز وجود و يا انحلال در رابطه با اشخاص حقوقي از سازمان و استعلام سمت و حدود اختيار نمايندگان اشخاص حقوقي بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۶) آيين نامه؛

استعلام اهليت معاملاتي براي اشخاص حقيقي از مركز و عدم توقف يا عدم ورشكستگي براي اشخاص حقوقي از سازمان؛

احراز مالكيت انتقال دهنده و بيشتر نبودن ميزان سهم مورد معامله از ميزان مالكيت؛

احراز بازداشت نبودن مورد معامله؛

فقدان محدوديت موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون؛

فقدان محدوديت انتقال به غير كه در قرارداد يكسان قيد شده باشد؛ از قبيل محدوديت ناشي از عدم پرداخت اقساط ثمن و محدوديت بند (۲) ماده (۱۵) آيين نامه.

در صورت عدم احراز موارد ذكر شده در اين بند، سازمان مكلف است دليل مربوطه را به شخصي كه عدم امكان ثبت معامله به وي منتسب است به وسيله پيامك اعلام كند.

در صورت امكان پذير بودن معامله بر اساس بند فوق، سازمان اقلام ذيل را به سكو ارسال مي كند:

ميزان حقوق دولتي و وجوه عمومي موضوع ماده (۲۰) آيين نامه در مواردي كه استعلام آن ها به صورت آني قابل انجام است؛

عناوين حقوق دولتي و وجوه عمومي موضوع ماده (۲۰) آيين نامه كه استعلام آن ها آني قابل انجام نيست؛

اقلام اطلاعاتي ملك.

موارد فوق بايد در متن قرارداد يكسان به صورت خودكار درج شود.

سازمان مكلف است محدوديت هاي ثبت شده در دفتر الكترونيك املاك از قبيل رهن، صلح يا اجاره را به منتقل اليه از طريق پيامك اطلاع دهد.

سازمان مكلف است در صورت دسترسي به سامانه هاي بانكي چنانچه ملك در رهن بانك باشد، ميزان تسهيلات باقي مانده ملك را از بانك استعلام و به منتقل اليه از طريق پيامك اعلام نمايد.

اقلام اطلاعاتي ملك به طرفين نمايش داده شده و سپس ساير اطلاعات لازم براي تكميل قرارداد يكسان (از جمله ثمن معامله، تاريخ و ميزان اقساط مرتبط با تحويل ملك و مراجعه به دفترخانه و تاريخ و ساعت مراجعه به دفترخانه) توسط سكو از طرفين معامله اخذ و به سازمان ارسال مي شود.

در صورتي كه سرويس ماده (۱۷) آيين نامه راه اندازي شده باشد، سكو موظف است بر اساس آن دفترخانه پيشنهادي را به طرفين نمايش دهد. اين امر مانع انتخاب دفتر اسناد رسمي ديگري كه مورد توافق طرفين است، نمي باشد.

در صورت وجود مشاور املاك، لازم است شماره حساب مشاور املاك، حق دلالي و سهم هر يك از آن مشخص شود.

سازمان پس از احراز رعايت شرايط قرارداد يكسان بر اساس اقلام دريافتي، متن و شناسه موقت قرارداد را توليد كرده و آن را در «سامانه ثبت من» به عنوان قرارداد امضا نشده قرار مي دهد.

سازمان متن خلاصه قرارداد و پيوند (لينك) متن كامل آن را به همراه كد تأييديه به طرفين و شاهدان پيامك مي كند.

منتقل اليه مبلغ قسط اول معامله به همراه سهم خود از حق دلالي مشاور املاك (در صورت وجود) و هزينه سكو را به حساب اماني واريز مي نمايد.

سكو ويدئويي از هر يك از طرفين مبني بر قرائت خلاصه قرارداد دريافت و با استفاده از يكي از كارگزاري هاي احراز هويت، زنده سنجي مي كند.

كارگزاري مربوطه موظف است ويدئو مذكور را حداقل تا دو سال نگهداري كند.

ابتدا طرفين و سپس شاهدان كد تأييديه را به عنوان امضا كردن قرارداد در سكو وارد مي نمايند.

مهلت امضا قرارداد توسط طرفين و شاهدان در سامانه يك ساعت از واريز قسط اول است. عدم امضاي قرارداد در مهلت مقرر به منزله انصراف از معامله بوده و بلافاصله وجه واريزي به حساب منتقل اليه عودت داده مي شود. در صورت تمايل طرفين به انجام معامله، بايد مجدداً اقدام به ثبت قرارداد نمايند.

بلافاصله پس از امضاي طرفين و شاهدان، سازمان مجدداً استعلامات موضوع بند (ت) اين ماده را انجام داده و در صورت احراز موارد استعلام شده، بلافاصله قرارداد را در سامانه ثبت مي نمايد و سپس بر اساس ماده (۲۵) آيين نامه اقدام و پيامكي حاوي كد رهگيري ثبت معامله به طرفين و شاهدان ارسال مي كند.

سازمان مكلف است بلافاصله پس از ثبت قرارداد در سامانه، امكان مشاهده آن را براي طرفين در سامانه فراهم نموده و شناسه سند و رمز تصديق آن را از طريق پيامك به طرفين ارسال نمايد.

در صورت عدم احراز موارد استعلام شده، قرارداد كأن لم يكن بوده و بلافاصله كل مبلغ به حساب مبدأ واريزي به صورت خودكار اعاده مي شود.

سازمان مكلف است با رعايت مواد ۱۵، ۱۹ و ۲۵ آيين نامه، مفاد قراردادهاي ثبت شده را بدون نياز به تأييد سردفتر به صورت برخط و آني در دفتر الكترونيك املاك ثبت كند و در مواردي كه عمل حقوقي متضمن انتقال مالكيت است، نام منتقل اليه را به عنوان مالك در دفتر الكترونيك املاك ثبت كند.

پس از تأييد ثبت قرارداد، وجه واريزي به حساب اماني پس از پرداخت حقوق دولتي و وجوه عمومي موضوع جزء (۱) بند (ث) اين ماده و سهم انتقال دهنده از حق دلالي مشاور املاك (در صورت وجود) و هزينه سكو، به حساب انتقال دهنده كه در قرارداد يكسان مشخص شده، واريز مي شود.

ميزان قسط اول معامله نبايد از مجموع كسورات مذكور كمتر باشد.

با رعايت ماده (۱۸) آيين نامه، اصلاح و اقاله معامله ثبت شده توسط سكو بايد به ترتيب زير انجام شود:

مشاور املاك يا هر يك از طرفين پس از ورود به سكو، كد رهگيري معامله، اطلاعات هويتي شاهدان و موارد اصلاحي را وارد نموده و سكو اطلاعات مذكور را به سازمان ارسال مي كند.

در صورت درخواست اقاله قرارداد، سازمان با محاسبه مبلغ موردنياز براي اقاله كه معادل ثمن معامله دريافت شده است، امكان استرداد اين مبلغ را به حساب اماني براي انتقال دهنده فراهم كند. صرفاً پس از واريز مبلغ مذكور به حساب اماني توسط انتقال دهنده، امكان ادامه فرايند وجود خواهد داشت.

سازمان، استعلام هاي ذيل را اخذ نموده و نتيجه آن را در قالب «امكان انجام اصلاح» يا «عدم امكان انجام اصلاح» با عبارات «بلي» يا «خير» به سكو ارسال مي كند:

احراز حيات در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال كشور و استعلام سمت و حدود اختيار نمايندگان اشخاص حقوقي بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۶) آيين نامه.

استعلام اهليت معاملاتي براي اشخاص حقيقي از مركز و عدم ورشكستگي براي اشخاص حقوقي از سازمان؛

در صورت عدم احراز موارد ذكر شده در اين بند، سازمان مكلف است دليل مربوطه را به شخصي كه عدم امكان اصلاح معامله به وي منتسب است به وسيله پيامك اعلام كند.

سازمان با احراز رعايت شرايط قرارداد يكسان بر اساس اقلام دريافتي، متن اصلاحيه يا اقاله قرارداد را توليد كرده و آن را به همراه كد رهگيري معامله و كد تأييديه به طرفين پيامك مي كند.

سكو ويدئويي از هر يك از طرفين مبني بر اصلاح يا اقاله قرارداد دريافت و با استفاده از يكي از كارگزاري هاي احراز هويت، زنده سنجي مي كند.

كارگزاري مربوطه موظف است ويدئو مذكور را حداقل تا دو سال نگهداري كند.

ابتدا طرفين و سپس شاهدان كد تأييديه موضوع بند (پ) را به عنوان امضا و نهايي كردن اصلاحيه يا اقاله قرارداد در سكو وارد مي نمايند.

پس از امضاء، سازمان اصلاحيه يا اقاله قرارداد را در سامانه، ثبت نموده و پيامكي حاوي كد رهگيري اصلاح يا اقاله معامله به طرفين ارسال مي كند.

مهلت اقاله قرارداد توسط طرفين در سامانه يك ساعت از واريز وجه است. در صورتي كه به هر دليلي اقاله صورت نگرفت، مبلغ واريز شده به حساب اماني به حساب مبدأ باز مي گردد.

در زمان تحويل ملك، منتقل اليه ابتدا قسط مربوط به تحويل ملك را به حساب اماني واريز نموده و بلافاصله پس از تحويل گرفتن ملك، رسيد الكترونيكي تحويل ملك را از طريق سكو امضا مي نمايد. بلافاصله پس از امضا، مبلغ مذكور از حساب اماني به حساب انتقال دهنده واريز مي شود.

در صورتي كه پس از واريز وجه توسط منتقل اليه به حساب اماني، انتقال دهنده ملك را تحويل ندهد و تاريخ مربوطه با توافق طرفين بر اساس ماده (۶) اين دستورالعمل اصلاح شود، بلافاصله بعد از ثبت اصلاح، مبلغ به حساب مبدأ واريزي باز مي گردد.

در صورتي كه پس از واريز وجه توسط منتقل اليه به حساب اماني، وي رسيد الكترونيكي را امضا نكند و انتقال دهنده مدعي تحويل ملك باشد، تعيين تكليف مبلغ موجود در حساب اماني حسب مورد بر اساس رأي داور يا مرجع قضايي خواهد بود.

سكو مكلف است انتقال دهنده را از عواقب عدم امضا رسيد الكترونيكي هم زمان با تحويل ملك مطلع نمايد.

مراجعه به دفترخانه در رابطه با قرارداد ثبت شده توسط سكو بايد به ترتيب زير انجام شود:

در زمان مراجعه به دفترخانه، منتقل اليه ابتدا قسط مربوط به مراجعه به دفترخانه را به حساب اماني واريز مي نمايد.

سردفتر تكليف موضوع ماده (۱۹) آيين نامه را انجام مي دهد.

سردفتر نبايد استعلامات انجام شده توسط سكو را مجدداً انجام دهد، مگر اين كه قرائن معقولي مبني بر غير معتبر بودن آن وجود داشته باشد.

سازمان مكلف است دسترسي لازم جهت مشاهده متن و عناوين استعلام هاي انجام شده را براي سردفتر انتخاب شده توسط طرفين فراهم كند.

در صورت رفع محدوديت قرارداد موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آيين نامه توسط سردفتر، مبلغ مذكور از حساب اماني پس از پرداخت تعرفه رفع محدوديت مذكور، به حساب انتقال دهنده واريز مي شود و در صورتي كه تا پايان ساعت اداري روز مراجعه به دفترخانه سردفتر قرارداد را رفع محدوديت نكند، بلافاصله مبلغ واريزي به حساب مبدأ، باز مي گردد.

اعمال حق فسخ توسط انتقال دهنده در سكو (بدون نياز به رسيدگي قضايي) بايد به ترتيب زير انجام شود:

سازمان پس از گذشت زمان سررسيد اقساط، شرايط بند (۱) تا (۴) ماده (۲۳) آيين نامه را احراز كرده و سپس با محاسبه مبلغ موردنياز براي اعمال فسخ (معادل ميزان دريافت شده ثمن معامله با كسر وجه التزام) امكان استرداد اين مبلغ را به حساب اماني براي انتقال دهنده فراهم مي كند.

سكو بايد سه روز قبل از زمان سررسيد پرداخت اقساط و همان روز، موضوع را در قالب پيامك به منتقل اليه يادآوري كند.

پس از واريز مبلغ مذكور به حساب اماني توسط انتقال دهنده، سازمان متن فسخ قرارداد را توليد كرده و آن را به همراه كد رهگيري معامله و كد تأييديه به انتقال دهنده پيامك مي كند.

سكو ويدئويي از انتقال دهنده مبني بر فسخ قرارداد دريافت و با استفاده از يكي از كارگزاري هاي احراز هويت، زنده سنجي مي كند.

كارگزاري مربوطه موظف است ويدئو مذكور را حداقل تا دو سال نگهداري كند.

انتقال دهنده كد تأييديه موضوع بند (ب) را به عنوان اعمال حق فسخ قرارداد در سكو وارد مي نمايند.

پس از دريافت كد تأييديه از سكو، سازمان در صورت احراز شرايط زير، بر اساس تبصره (۱) ماده (۲۳) آيين نامه عمل نموده و پيامكي حاوي كد رهگيري فسخ معامله به طرفين ارسال مي كند.

احراز حيات در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال كشور و استعلام سمت و حدود اختيار نمايندگان اشخاص حقوقي بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۶) آيين نامه؛

استعلام اهليت معاملاتي براي اشخاص حقيقي از مركز و عدم ورشكستگي براي اشخاص حقوقي از سازمان؛

رعايت موارد مقرر در ماده (۲۳) آيين نامه؛

پرداخت نشدن وجه قسط موردنظر توسط منتقل اليه تا زمان دريافت كد تأييد از سكو.

در صورت عدم احراز موارد فوق، مبلغ واريز شده به حساب اماني، بلافاصله به حساب مبدأ واريزي باز مي گردد.

در صورتي كه انتقال دهنده ملك را به منتقل اليه تحويل داده باشد، سازمان مكلف است، دستور استرداد را بر اساس ماده (۲۴) آيين نامه به صورت خودكار صادر و به انتقال دهنده و متصرف در سامانه ابلاغ الكترونيك قضايي، ابلاغ نمايد.

در صورتي كه ملك تحويل داده نشده باشد، بلافاصله پس از ثبت فسخ، مبلغ به حساب منتقل اليه واريز مي شود. در غير اين صورت، پس از تأييد تحويل يا تخليه ملك توسط انتقال دهنده در سكو يا مأمور اجراي ثبت در سامانه، مبلغ به حساب منتقل اليه واريز مي شود.

در صورتي كه انتقال دهنده يا مأمور اجراي ثبت تحويل يا تخليه را تأييد نكرد و منتقل اليه مدعي تحويل ملك باشد، تعيين تكليف مبلغ موجود در حساب اماني حسب مورد بر اساس رأي داور يا مرجع قضايي خواهد بود.

در راستاي اجراي تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳، در صورت انقضاي مهلت و عدم تمديد قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه، انتقال دهنده (موجر) مي تواند پس از واريز هزينه وديعه به حساب اماني، از طريق سكو تقاضاي دستور تخليه ملك بر اساس ماده (۲۴) آيين نامه را ثبت نمايد. سازمان مكلف است، دستور تخليه را بر اساس ماده (۲۴) آيين نامه به صورت خودكار صادر و به انتقال دهنده و متصرف ابلاغ نمايد. پس از تأييد تحويل يا تخليه ملك توسط انتقال دهنده در سكو يا مأمور اجراي ثبت در سامانه، مبلغ به حساب منتقل اليه واريز مي شود.

سكو در صورتي كه درخواست انجام موارد موضوع اين فصل را با فرايندي متفاوت از آن چه در اين دستورالعمل مشخص شده است داشته باشد، مي تواند فرايند پيشنهادي خود را به شوراي نظارت ارائه نمايند. شوراي نظارت مكلف است ظرف مدت يك ماه پيشنهاد را بررسي و نتيجه را به سكو و سازمان اعلام كند. در صورت تأييد فرايند پيشنهادي توسط شوراي نظارت، سكو مي تواند بر مبناي آن فرايند عمل نمايد.

: شرايط فعاليت سكوها

بر اساس بند (ح) ماده (۶۶) قانون برنامه پنج ساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران، تعيين هزينه استعلام ها با وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات (كميسيون تنظيم مقررات) است.

با توجه به بند (۲) جزء «الف» ماده (۴۵) قانون اجراي سياست هاي كلي اصل چهل و چهارم (۴۴) قانون اساسي، اعمال هرگونه محدوديت در همكاري مشاورين املاك با ساير سكوها، توسط سكو ممنوع بوده و مصداق رويه انحصاري محسوب خواهد شد.

شوراي نظارت موظف است اقداماتي كه مصداق رقابت غيرمنصفانه يا اخلال در رقابت محسوب مي گردد از جمله موضوع ماده (۱۲۹) قانون حمايت از مالكيت صنعتي مصوب ۱۴۰۳ و مواد (۴۴) و (۴۵) قانون اجراي سياست هاي كلي اصل (۴۴) قانون اساسي را شناسايي و سكوي متخلف را به مرجع ذي صلاح معرفي كند.

سكوهاي موضوع اين دستورالعمل صرفاً مي توانند در چارچوب تبصره (۲) ماده (۳) قانون بر اساس اين دستورالعمل، قراردادهاي معاملات اموال غيرمنقول را ثبت نمايند و حق ثبت قراردادهاي خارج از شمول تبصره مذكور در مورد اموال غيرمنقول را ندارند.

سكوهاي بخش خصوصي امكان ثبت قرارداد براي املاك داراي رده حفاظتي موضوع بند (3) ماده (1) آيين نامه اجرايي تبصره ماده (9) قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور و املاك متعلق به دستگاه هاي امنيتي و قضايي را ندارند.

پرداخت عوض معامله علاوه بر طرق ذكر شده در ماده (۲۱) آيين نامه، از طرق ذيل نيز امكان پذير است:

انتقال مالكيت عين يا منافع اموال غيرمنقول؛

انتقال مالكيت خودرو.

سكوها براي ثبت قرارداد معاوضه ملك با خودرو، مكلف به رعايت آيين نامه اجرايي بند (ت) ماده (114) قانون برنامه پنج ساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران نيز مي باشند.

سكو موظف به رعايت موارد ذيل است:

ارائه شبانه روزي خدمات به كاربران؛

ايجاد ساختار پشتيباني از كاربران؛

استفاده از درگاه هاي پرداخت الكترونيكي مورد تأييد بانك مركزي؛

همكاري با مراجع قضايي و نظارتي در دسترسي به اطلاعات در چارچوب قانون؛

ذخيره اطلاعات به صورت رمزگذاري شده؛

عدم استفاده از پروتكل هاي ناايمن براي تبادل داده كاربران؛

ميزباني داده ها در داخل كشور؛

ارسال آدرس IP كاربر به سازمان؛

داشتن دامنه دات آي آر (.ir)؛

اخذ نماد تجارت الكترونيكي (اينماد) از وزارت صنعت، معدن و تجارت پس از ايجاد دسترسي ثبت قرارداد يكسان؛

دستورالعمل اجرايي بهبود حفاظت از حريم خصوصي كاربران و شيوه جمع آوري پردازش و نگه داري اطلاعات كاربران در سامانه ها و سكوهاي فضاي مجازي مصوب 1402/10/27 كميسيون عالي تنظيم مقررات فضاي مجازي كشور.

سكو موظف است درخواست هاي ارسالي به سازمان را با قابليت رهگيري مبدأ درخواست كننده به صورت برخط به مدت حداقل شش ماه نگهداري نمايد، و در صورت درخواست سازمان در اختيار سازمان قرار دهد.

هرگونه ذخيره سازي، پردازش يا اعطاي دسترسي داده ها به اشخاص ثالث توسط سكو بايد با رعايت قانون جرائم رايانه اي، قانون تجارت الكترونيكي، قانون مدام و ساير قوانين مرتبط و مصوبات شوراي عالي فضاي مجازي و كارگروه تعامل پذيري دولت الكترونيكي موضوع ماده (۳) قانون مدام صورت پذيرد.

مسؤوليت محافظت از اطلاعات شخصي كاربران با سكو است و متخلف مشمول مجازات هاي مقرر در قانون تجارت الكترونيكي و ديگر قوانين مرتبط خواهد بود.

: ساير مقررات

سازمان مي تواند پيامك هاي موضوع اين دستورالعمل را از طريق پيام رسان هاي داخلي داراي مجوز از وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات ارسال نموده و فيلم هاي موضوع اين دستورالعمل را نيز از همين طريق دريافت كند.

ارائه پيامك هاي موضوع اين ماده توسط پيام رسان هاي داخلي، به شكلي مجزا و باقابليت تشخيص اصالت آن است.

در اجراي ماده (۲۱) آيين نامه، سازمان مكلف است اطلاعات مربوط به قرارداد را به عنوان اسناد مثبته به بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران به صورت برخط و آني ارسال كند. بانك مركزي بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۰) قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ و بند (۱) ماده (۲) آيين نامه حمايت از سكوها و كسب و كارهاي اقتصاد رقومي (ديجيتال) مكلف است امكان پرداخت از حساب اماني به ذي نفع به صورت برخط و آني را فراهم كند. همچنين حساب اماني بايد قابليت هاي ذيل را داشته باشد:

بدون در نظر گرفتن سقف واريزي باشد؛

براي پرداخت يك قسط، امكان واريز پول از چندين حساب بانكي وجود داشته باشد؛

پرداخت وجه به حساب اماني به صورت آني به ذي نفع اطلاع داده شود؛

با اخذ رضايت متعهد در مرحله ثبت قرارداد، اقساط در تاريخ مشخص شده مستقيم از حساب مبدأ برداشت شده و به حساب اماني واريز نمايد.

بندهاي مربوط به حساب اماني در اين دستورالعمل پس از راه اندازي حساب اماني لازم الاجرا بوده و تا پيش از آن پرداخت از طريق ساير روش هاي پرداخت مقرر در ماده (21) آيين نامه صورت مي گيرد.

سكوها مي توانند پيشنهادهاي خود براي اصلاح قراردادهاي موجود يا تدوين قرارداد جديد را به معاونت حقوقي و امور مجلس قوه قضاييه ارائه نمايند. معاونت مذكور مكلف است ظرف مدت يك ماه پيشنهادها را بررسي و نتيجه را به سكو و سازمان اعلام كند.

سازمان مكلف است ظرف يك سال از ابلاغ اين دستورالعمل دسترسي حداقل سه سكوي بخش خصوصي را به سامانه بر اساس اين دستورالعمل فراهم كند و پس از آن بر اساس قانون اجراي سياست هاي كلي اصل (۴۴) قانون اساسي ارائه خدمات موضوع اين دستورالعمل توسط سازمان به صورت مستقيم را متوقف نمايد.

شوراي نظارت مكلف است شش ماه پس از ابلاغ دستورالعمل نحوه اجراي آن را بررسي و گزارشي از آن تهيه و در صورت نياز پيشنهاد اصلاح دستورالعمل را به معاون اول قوه قضاييه ارائه دهد.

اين دستورالعمل در اجراي تفويض اختيار موضوع نامه شماره 9000/39338/100 مورخ 1403/07/15 و 9000/46444/100 مورخ 1404/08/26 رياست محترم قوه قضائيه در ۲۴ ماده و ۴۲ تبصره در تاريخ 1404/10/06 به تصويب معاون اول قوه قضائيه رسيد و از تاريخ تصويب لازم الاجرا مي باشد.

معاون اول قوه قضائيه ـ خليلي