نظر مشورتي 7/1403/516 مورخ 1403/11/10 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : با توجه به حكم مقرر در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تبصره يك آن، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- آيا فسخ نسبت به معاملات اموال غير منقول، امري تشريفاتي است يا رضايي؟ 2- چنانچه فسخ عمل حقوقي تشريفاتي است، زمان ايجاد يا تأثير فسخ چه زماني است؟ 3- مراحل ثبت فسخ در خصوص اموال غير منقول در مواردي كه نيازمند رأي دادگاه يا داور است و يا موارد غير آن، چگونه است؟ 4- كدام فسخ‌ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري است؟ 5- ثبت فسخ در مواردي كه نيازمند رأي مرجع قضايي يا داوري است، در چه زماني بايد در سامانه موضوع ماده صدرالذكر ثبت شود؛ زمان اعمال آن يا پس از رأي دادگاه؟ 6- چنانچه فسخ معامله بايد پس از رأي دادگاه يا داوري ثبت شود، عبارت قسمت اخير تبصره يك ماده يك قانون يادشده كه بيان داشته است «هرچند فسخ ثبت نشده باشد»، به چه معناست و چه مفهومي را مي‌رساند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- نخست. نظر به اينكه فسخ عمل حقوقي ناشي از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقي بر رضايي بودن آن است، موكول كردن تحقق آن به تشريفات خاص نيازمند تصريح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدني مؤيد اين ديدگاه است. دوم. تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ناظر بر تشريفات لازم براي استماع دعواي تنفيذ است و به همين دليل، مرحله اعمال حق فسخ پيش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعواي تنفيذ فسخ نيز فرع بر تحقق اصل فسخ است. 2- با توجه به پاسخ بند قبلي، پاسخ اين پرسش مشخص است. 3- از آنجا كه فرايند و مراحل ثبت فسخ اقدامي اجرايي است، مورد حكم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همان‌گونه كه مراحل ثبت ديگر اعمال حقوقي در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 تبيين نشده است؛ مراحل مقرر در تبصره يك ماده يك قانون يادشده نيز مراحل اقامه دعواي تنفيذ فسخ و ترتيبات لازم براي قابليت استماع اين دعوا است و مراحل ثبت فسخ؛ در صورتي‌كه نظر بر چنين مراحلي باشد، بايد در آيين‌‌نامه‌هاي مربوط پيش‌بيني شود. 4- با توجه به موارد پيش‌گفته، فسخ به موجب مقررات قانوني عمل حقوقي است كه به صرف اراده و اعلام آن محقق مي‌شود و براي طرفين لازم‌الاجرا است و تحقق و يا نفوذ و در نتيجه ثبت آن، مستلزم رأي مراجع قضايي يا داوري نيست؛ اما در مواردي كه تحقق فسخ مستلزم تحقق شرايط و عوامل آن باشد؛ مانند خيار شرط، خيار تخلف از فسخ، خيار عيب و يا طرفين به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأييد مرجع حل اختلاف كرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأي از مرجع ذيربط است. 5- پاسخ به پرسش مزبور نيز با توجه به پاسخ پرسش بند 4 مشخص است. در مواردي ‌كه ثبت فسخ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري است، در مرحله اعمال فسخ، امكان ثبت وجود ندارد و بايد پس از صدور رأي و قطعيت آن در سامانه ثبت شود و پيش از آن، دفاتر اسناد رسمي از ثبت فسخ خودداري مي‌كنند. 6- نخست. مقصود از ثبت در عبارت «هر چند فسخ ثبت نشده باشد» مقرر در ذيل تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ثبت در سامانه است. دوم. با توجه به مراتب پيش‌گفته، فسخ قرارداد به عنوان عملي حقوقي مشمول ماده يك قانون يادشده است و بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع اين ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، دعاوي مربوط به آن قابليت استماع ندارد. سوم. بهرغم بند پيش‌گفته، بر اساس تبصره يك ماده يك قانون يادشده، «دعواي تنفيذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غير منقول در مواردي كه ثبت فسخ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري است مشروط بر اينكه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمي ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعواي تنفيذ فسخ اقدام شود» با وجود عدم ثبت فسخ در سامانه، مسموع است و با تحقق شرايط مقرر در اين تبصره، حكم آن استثنايي بر ضمانت اجراي مقرر در ماده يك اين قانون‌ محسوب مي‌شود.