رأي شماره 213662 هيأت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري درخصوص رد ابطال تبصره‌ هاي 3 و 4 بند (ب) و بندهاي (ج) و (د) اصلاحيه شيوه ‌نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها ابلاغي به موجب نامه شماره 4194/ص ـ 1399/6/30 رئيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي

هيأت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست * شماره پرونده: هـ ت/ 0200235 ـ 0200198 *شماره دادنامه سيلور: 140331390000213662 تاريخ: 1403/02/01 * شاكيان: سازمان بازرسي كل كشور ـ آقاي علي صفري سرشبادراني *طرف شكايت: بنياد مسكن انقلاب اسلامي *موضوع شكايت و خواسته: ابطال تبصره‌ هاي 3 و 4 بند (ب) و بندهاي (ج) و (د) اصلاحيه شيوه ‌نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها ابلاغي به موجب نامه شماره 4194/ص ـ 1399/6/30 رئيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاكيان دادخواستي به طرفيت بنياد مسكن انقلاب اسلامي به خواسته فوق ‌الذكر به ديوان عدالت اداري تقديم كرده كه به هيأت عمومي ارجاع شده است متن مقرره مورد شكايت به قرار زير مي‌ باشد: "بند ب) بررسي شرايط و بازديد ميداني از زمين پيشنهادي: تبصره 3: چنانچه در اثر تهيه و يا بازنگري طرح‌ هاي هادي و يا اصلاح آن، اراضي متعلق به اشخاص حقيقي و يا حقوقي با كاربري مسكوني، تجاري يا خدماتي وارد محدوده روستا شده و اين امر موجب ايجاد ارزش افزوده گردد مالك زمين موظف است به تشخيص بنياد استان هزينه ارائه خدمات فني و زيربنايي به اراضي فوق را شامل تشكيل پرونده، بازديد ميداني كارشناسان، نقشه ‌برداري، تهيه طرح‌ هاي لازم (الحاق به محدوده، تعيين كاربري، تفكيك و ...) پيگيري تصويب طرح در مراجع استصوابي، پياده ‌سازي طرح مصوب، آماده ‌سازي اوليه تا سطح ، جدول گذاري معابر، آسفالت و .... از محل ارزش افزوده ايجاد شده پرداخت نمايد. تبصره 4: بنياد استان مي ‌تواند ضمن توافق با مالك و يا وكيل قانوني ايشان متناسب با هزينه ارايه خدمات فني و زيربنايي درصدي از عين زمين و يا معادل ريالي آن را جلب رضايت مالك يا وكيل قانوني از ايشان دريافت نمايد. بند ج) پس از بررسي موارد بند الف و ب درصد سهم بنياد و متقاضي به وسيله روابط زير تعيين و توسط مدير بنياد شهرستان و كارشناس مسوول زمين مشتركاً به كميسيون معاملات بنياد استان پيشنهاد و پس از تصويب در كميسيون مذكور و تنفيذ مدير كل استان قابليت اجرا مي ‌يابد. ـ 1/2 × 100 × y = ـ p=n 1 ×s ـ s 1= در روابط فوق n 1 = قيمت كارشناسي روز هر متر مربع اراضي واقع در خارج محدوده روستا با توجه به كاربري فعلي زمين به صورت ناخالص (به ريال)، s = مساحت ناخالص زمين مورد نظر، p = ارزش روز كل زمين (ريال)، s 1 = مساحت معادل خالص مسكوني (متر مربع)، n 2 = قيمت كارشناسي روز هر متر مربع مسكوني در داخل محدوده روستايي (ريال)، y : درصد سهم مالك نسبت به مساحت خالص مسكوني پس از تفكيك زمين، s 2 : مساحت خالص مسكوني پس از تهيه طرح تفكيكي زمين موصوف (مترمربع) بند د) پس از تهيه و تنظيم مدارك به شرح موارد مندرج در بندهاي الف ، ب و ج، موضوع توسط مدير بنياد شهرستان و كارشناس مسوول زمين استان به بنياد مسكن استان ارسال مي ‌گردد تا ابتدا موضوع در واحد فني عمران روستايي استان بررسي و در صورت وجود توجيه فني مراتب در كميسيون معاملات استان مطرح گردد. در اين رابطه مراحل تصويب به شرح زير انجام مي ‌شود: 1ـ براي اراضي تا مساحت يك هكتار و يا اراضي كمتر از يك هكتار با ارزش كارشناسي روز تا سقف حداكثر پنج برابر نصاب معاملات متوسط كه هر ساله توسط هيأت محترم وزيران ابلاغ مي ‌گردد پيشنهاد مشترك بنياد شهرستان و كارشناس مسوول زمين در كميسيون معاملات استان بررسي و پس از تأييد با تصويب مدير كل استان قابل اقدام خواهد بود . 2ـ براي اراضي با مساحت بيش از يك هكتار و يا كمتر از يك هكتار با ارزش كارشناسي روز بيش از پنج برابر نصاب معاملات متوسط، پس از تأييد كميسيون معاملات و تصويب مدير كل استان، موضوع به دفتر مركزي ارجاع و با تنفيذ رياست بنياد مسكن انقلاب اسلامي قابل اقدام خواهد بود. تبصره: تقسيم پلاك ‌هاي با مساحت بالاي يك هكتار به قطعات كوچك‌تر و ارائه پيشنهاد در دو يا چند قرارداد توافقي طي مدت كمتر از دو سال ممنوع بوده و بنياد مسكن استان مسوول انجام كنترل‌ هاي لازم مي‌ باشد. 3ـ اراضي داراي مساحت يك هزار مترمربع و كمتر در روستاهاي واقع در استان ‌هاي تهران، البرز، گيلان، مازندران و گلستان و روستاهاي داخل در حريم شهرهاي مركز استان و اراضي داراي مساحت سه هزار مترمربع و كمتر در ساير روستاهاي كشور مشمول مقررات اين شيوه ‌نامه نبوده و رسيدگي به تقاضاي مالكين اينگونه اراضي در كميسيون معاملات استان بررسي و پس از تأييد كميسيون مذكور با تنفيذ مديركل بنياد مسكن استان قابل اقدام خواهد بود. *دلايل شاكيان براي ابطال مقرره مورد شكايت: توضيح اينكه سازمان بازرسي كل كشور درخواست ابطال تبصره‌ هاي 3 و 4 بند ب و بند ج از شيوه ‌نامه شماره 4194 ـ 1399/6/30 را به لحاظ مغايرت با قانون و خروج از حدود اختيار از تاريخ تصويب نموده و شاكي حقيقي «آقاي علي صفري سرشبادراني» درخواست ابطال بندهاي ب، ج و د» شيوه ‌نامه را نموده است، بنابراين بند (ج) مورد درخواست ابطال هر دو شاكي است. خلاصه شكايت سازمان بازرسي: تبصره 3 از جزء 7 بند ب شيوه‌ نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها موضوع ابلاغيه شماره 46620 ـ 1387/4/11 رئيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي مبني بر اخذ بخشي از اراضي مالكان با درخواست اين سازمان «سازمان بازرسي» در هيأت عمومي ديوان عدالت اداري مطرح و به موجب دادنامه شماره 1443 ـ 1398/7/16 تبصره مزبور را ابطال و وضع ضابطه جهت دريافت بخشي از اراضي مالكان در قبال موافقت با تغيير كاربري يا ورود اراضي به محدوده روستا خارج از اختيارات بنياد مسكن تشخيص داده شد. در تنظيم شيوه ‌نامه جديد به ويژه تبصره‌هاي 3 و 4 بند ب و بند ج كماكان بنياد مسكن با تمسك به ضرورت اخذ هزينه ‌هاي خدمات فني و زير بنايي از مالكان اختيار تنظيم توافق نامه با مالك و اخذ بخشي از اراضي مالكان طبق يك فرمول مشخص و ثابت مندرج در بند ج شيوه ‌نامه همانند شيوه ‌نامه قبلي (1387) براي خود محفوظ داشته است در حالي كه اخذ بخشي از املاك روستاييان توسط بنياد مسكن در قبال موافقت با تغيير كاربري يا ورود اراضي به محدوده روستا سابقاً به موجب دادنامه شماره 1443 ـ 1398/7/16 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري خارج از اختيار تشخيص و ابطال شده است هر سال هزينه‌ هاي مربوط به انجام خدمات زيربنايي و فني در حوزه عمران روستاها در بودجه عمومي لحاظ و به بنيادهاي مسكن پرداخت مي ‌گردد. تعيين سهم مالك و بنياد مسكن از طريق فرمول از پيش تعيين شده به منزله وضع و تعيين عوارض تلقي شده حال آن كه در قوانين و مقررات عمومي از جمله قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني و قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت چنين اختياري براي بنياد مسكن تجويز نشده است لذا تعيين فرمول مشخص جهت سهم ‌بندي اراضي تغيير كاربري داده شده يا الحاق شده به محدوده در بند (ج) خارج از اختيارات بنياد مسكن انقلاب اسلامي مي ‌باشد. هزينه‌ هاي انجام شده توسط بنياد مسكن مي ‌بايست طبق تعرفه ‌هاي مربوطه محاسبه و اخذ گردد و اين در حالي است كه فرمول ارائه شده در بند (ج) همواره سهم ثابتي از اراضي را براي بنياد مسكن لحاظ مي ‌نمايد كه هيچ ارتباطي با هزينه ‌هاي خدمات فني و مهندسي انجام شده ندارد. بنابراين تبصره 3 و 4 بند ب و بند ج بخشنامه شماره 4194 ـ 1399/6/30 با عنوان اصلاحيه شيوه‌نامه مغاير با قوانين موضوعه و اساسنامه بنياد، دادنامه شماره 1443 ـ 1398/7/16 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري و خارج از حدود اختيارات واضع تشخيص مي ‌گردد. خلاصه شكايت آقاي علي صفري سرشبادراني: شاكي در دادخواست تقديمي ابتدا درخواست ابطال موادي از تفاهم نامه همكاري مشترك في‌مابين وزارت كشور و بنياد مسكن انقلاب اسلامي را نموده و مفاد دادخواست وي در همين ارتباط است ليكن در ادامه شكايت خود ابطال بندهاي ب، ج و د از شيوه ‌نامه، شماره 4194 ـ 1399/6/30 بدون ذكر دلايل و علت ابطال اعلام نموده است. *در پاسخ به شكايت مذكور ، رئيس وقت بنياد مسكن به طور خلاصه توضيح داده است كه: در خصوص قسمت اول شرح شكايت مبني بر اينكه مجدداً در شيوه ‌نامه شماره 4194 ـ 99/6/30 مفاد تبصره 3 جزء 7 بند ب شيوه ‌نامه شماره 4662ـ 87/4/11 كه به موجب دادنامه شماره 1443 ـ 1398/7/16 هيأت عمومي ابطال شده تكرار شده است به استحضار مي‌ رساند موضوع تفاهم با مالكين در روستاهايي مطرح مي ‌گردد كه در اطراف آنها تملك اراضي ملي و دولتي وجود نداشته و بنا به ضرورت و به منظور رسيدگي به درخواست متقاضيان الحاق و تغيير كاربري اراضي روستايي تملك زمين از ساير منابع ضرورت مي ‌يابد مقداري از اراضي به عنوان جبران هزينه ‌هاي خدمات فني نقشه ‌برداري، تهيه طرح و آماده ‌سازي اراضي الحاقي و در اجراي بند ج از ماده 3 آيين ‌نامه اجرايي قانون و در شيوه ‌نامه قبلي اراضي در قالب صلح معوض در اختيار بنياد مسكن قرار مي‌ گرفت. درخواست الحاق اراضي از اختيارات مالك بوده و بنياد مسكن هيچ گونه اجباري در قبول ان ندارد اما فرآيند اجراي درخواست مستلزم امور كارشناسي و تهيه نقشه است كه شامل هزينه خواهد بود. تبصره 3 بند ب شيوه ‌نامه اصلاحي صرفاً براي اراضي با مساحت زياد است. اين نهاد به عنوان متولي طرح‌ هاي هادي روستايي ناچار از تهيه مقدمات بوده است. در ادامه مدير كل حقوقي بنياد مسكن در پاسخ به شكايت آقاي علي صفري سرشبادراني اظهار و اعلام داشته: شقوق هفت گانه مندرج در بند ب اصلاحيه شيوه مورد شكايت ناظر به بررسي شرايط و بازديد ميداني از زمين پيشنهادي مي ‌باشد كه اساساً با توجه به نوعيت زمين، بازديد از عرصه به منظور ارائه خدمات فني منطبق بر شرايط كالبدي روستاها برابر طرح هادي روستايي امري ضروري و اجتناب ناپذير است كه اين امر نيز دقيقاً منبعث از قوانين بالادستي از جمله جزء 5 بند الف ماده 26 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي كه متضمن اركان كميته تصويب طرح‌ هاي هادي و تعيين محدوده روستايي و ماده 6 شيوه ‌نامه نحوه بررسي و تصويب طرح ‌هاي هادي و تعيين محدوده روستايي شماره 180868 ـ 1396/12/28 سازمان برنامه و بودجه كشور است. بند ج اصلاحيه شيوه‌ نامه نيز برگرفته از مواد 22 و 23 آيين ‌نامه اجرايي بند 5 ماده 15 قانون اساسنامه بنياد مسكن بوده كه به تجويز و استجازه قانون تصويب شده است. رأي مورد استناد شاكي به شماره 1525 ـ 1400/6/16 هيأت عمومي ديوان صرفاً متضمن ابطال شيوه‌ نامه شماره 106178/3/20 مورخ 1399/11/8 معاونت امور عمراني استانداري اصفهان درباره تفكيك اراضي روستايي و دريافت پروانه ساختمان است. در مورد بند د شيوه ‌نامه لازم به ذكر است كه كل بند اخيرالذكر به موجب مكاتبه شماره 18437 مورخ 1402/3/22 رئيس محترم بنياد مسكن حذف گرديده است و موجبي براي رسيدگي ندارد. بر اساس بند 5 از ماده 15 قانون اساسنامه بنياد مسكن انقلاب اسلامي درآمد حاصل از فروش مصالح توليدي كارگاه‌ ها و كارخانجات متعلق به بنياد و توزيع مصالح ساختماني و ارائه خدمات فني به عنوان يكي از منابع بودجه، امكانات و منابع مالي بنياد مسكن دانسته شده است در راستاي اجراي مقرره مذكور آيين ‌نامه اجرايي در تاريخ 1389/12/21 به تصويب شوراي مركزي بنياد مسكن و وزير وقت شهرسازي رسيد. بر اساس ماده 22 آيين ‌نامه ارائه خدمات فني تعريف و بر اساس ماده 23 آيين ‌نامه گردشكار نحوه بررسي و رسيدگي به درخواست‌ ها، نحوه محاسبه هزينه متناسب با خدمات فني ارائه شده و چگونگي تنظيم صلح‌ نامه و تعيين سهم طرفين از اراضي موضوع فصل سوم، چهارم و پنجم آيين‌ نامه بر اساس دستورالعملي خواهد بود كه توسط رئيس بنياد ابلاغ خواهد شد. لذا اصلاحيه شيوه ‌نامه بر همين اساس تصويب شده است. اخذ هزينه جهت ارائه خدمات فني از مالكين به موجب بند 5 از ماده 15 قانون اساسنامه تجويز گرديده است و اين امر نيز بر اساس تبصره 4 بند د اصلاحيه شيوه‌ نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها از طريق توافق با مالك و يا وكيل قانوني ايشان متناسب با هزينه ‌هاي ارائه خدمات فني و زير بنايي به صورت درصدي از مالكين زمين يا معادل ريالي آن قابل دريافت است. پرونده‌ هاي شماره هـ ت/0200198 و هـ ت/0200235 مبني بر ابطال بند (ب) اصلاحيه شيوه ‌نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها ابلاغي تحت نامه شماره 4194/ص مورخ 1399/6/3 رئيس بنياد مسكن انقلاب در جلسه مورخ 1403/1/26 هيات تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست با حضور نمايندگان طرف شكايت مورد رسيدگي قرارگرفت و اعضاي محترم هيات به شرح ذيل اعلام نظر نمودند: راي هيات تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست مفاد بند (ب) اصلاحيه شيوه‌ نامه تفاهم با مالكين متقاضي دريافت خدمات فني در روستاها ابلاغي تحت نامه شماره 4194/ص مورخ 1399/6/3 رئيس بنياد مسكن انقلاب صرفاً درخصوص بيان مراحل و اقدامات مربوط به رسيدگي به درخواست الحاق اراضي به محدوده روستا، تعيين و تغيير كاربري و يا تفكيك اراضي واقع در محدوده روستاها بوده و متضمن حكمي مغاير قوانين و مقررات مورد استناد شاكي و خارج از حدود اختيارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمي ‌باشد. اين راي به استناد بند (ب) ماده 84 قانون ديوان عدالت اداري اصلاحي مصوب 1402 ظرف مهلت بيست روز از تاريخ صدور از جانب رييس محترم ديوان عدالت اداري يا 10 نفر از قضات محترم ديوان عدالت اداري قابل اعتراض است. همچنين اين راي به استناد ماده 93 قانون مذكور پس از قطعيت در رسيدگي و تصميم‌ گيري ‌هاي آتي مراجع قضايي و اداري، معتبر و ملاك عمل خواهد بود. رئيس هيأت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري سعيد كريمي