نظر مشورتي 7/1403/956 مورخ 1403/11/14 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : به موجب ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 «رصد و نظارت بر بازار مسكن و ثبت كليه معاملات املاك و مستغلات» از طريق سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور (خودنويس) صورت مي‌گيرد. همچنين وفق ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات املاك غير منقول مصوب 1403، پيش‌نويس قراردادها بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد درج شود. با توجه به دو مقرره قانوني يادشده، آيا قانون خاص اخيرالذكر موجب نسخ ضمني عبارت مندرج در قانون صدرالذكر مبني بر«ثبت كليه معاملات املاك و مستغلات» در سامانه خودنويس شده است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي ثبت تمامي اعمال حقوقي راجع به اموال غير منقول و تعهد به انجام اين اعمال حقوقي به ترتيب مذكور در اين ماده است كه در خصوص اموال غير منقولي كه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آن‌ها صادر مي‌شود، ثبت اين معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه يادشده از تاريخ صدور سند مالكيت (تبصره 4 ماده يك) و نسبت به ديگر معاملات و تعهد راجع ‌به آنها، يك سال پس از راه‌اندازي رسمي سامانه موضوع ماده 10 اين قانون (موسوم به سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي) مجري مي‌باشد. ثانياً، نظر به اين‌كه به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاك نمي‌توانند در معاملات موضوع ماده يك اين قانون مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد نمايند» و با لحاظ آن‌كه رابطه اعمال حقوقي مشمول اين ماده با اعمال حقوقي كه وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بايد در سامانه موضوع اين قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذكر همـچنان مـعاملات ديگري وجود دارد كه مشمول حكم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الكترونيك اسناد نيست و بايد در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 به ثبت برسد. شايسته ذكر است وفق ذيل ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، چگونگي ارتباطات دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي با دفاتر اسناد رسمي مطابق آيين‌نامه اجرايي موضوع اين ماده تعيين مي‌شود. شايسته ذكر است در ماده 3 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 كه به عنوان تبصره 7 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم به تصـويب رسيده است،‌ دستـــگاه‌هاي اجرايي مكلف به ارائه اطلاعات زمين، املاك، وضعيت مسكوني، معاملاتي، بهره‌برداري، انشعابات، اشتراك اينترنت و به ‌طور كلي اطلاعات مورد نياز املاك مالكان و ساكنان به سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند و تمامي اشخاصي حقيقي و حقوقي نيز موظف به خوداظهاري موضوع اين ماده و ماده 54 مكرر اين قانون از طريق سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 يادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بوده و براي ثبت معاملات راجع ‌به اموال غير منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌هاي راجع به اين املاك را شامل مي‌شود و اطلاعات بيشتري افزون بر خود ملك؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نيز بايد به ثبت برسد و حكم ماده 3 يادشده با مصوبات مذكور منسوخ نمي‌باشد؛ اما حكم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم) از حيث تكليف وزارت راه و شهرسازي به تكميل سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور (بند يك تبصره 9) و نيز تكليف موجران املاك مسكوني به ثبت قرارداد اجاره املاك و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور (چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد) با راه‌اندازي سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفي است.