نظر مشورتي 7/1401/1270 مورخ 1402/11/09 اداره كل حقوقي قوه‌قضائيه در خصوص اينكه ۱- تنها سازمان مناطق آزاد مي‌تواند مجوز فعاليت‌هاي اقتصادي در اين مناطق را صادر كند. ۲- قوانين خاص مناطق آزاد تجاري بر قوانين عام مؤخر اولويت دارند. ۳- انتقال زمين در مناطق آزاد با مجوز سازمان و پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمي مجاز است.

استعلام : همانگونه كه مستحضريد به موجب ماده 24 قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري - صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1372 «نحوه استفاده از زمين و منابع ملي و ترتيب فروش يا اجاره آن به اتباع كشور در محدوده هر منطقه كه در مالكيت دولت مي‌باشد طبق مقررات مصوب هيأت وزيران و با رعايت برنامه‌هاي عمراني هر منطقه تعيين ميگردد. سازمان هر منطقه مسئول اجراي مقررات مربوط خواهد بود»؛ همچنين به موجب ماده 12 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري - صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران «موضوع قراردادهاي فروش يا اجاره زمين با كسب مجوز از سازمان قابل انتقال به غير ميباشد. انتقالات قهري از اين قاعده مستثني ميباشد. تبصره - انتقال موضوع قراردادهاي واگذاري زمين‌هاي مسكوني پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمي مجاز است»؛ با توجه به مواد 1، 2، 3 و 23 قانون پيشفروش ساختمان مصوب 1389 و نظر به اين‌كه كل عرصه جزيره كيش داراي يك سند رسمي به شماره 5621 ميباشد و تمامي قراردادهاي واگذاري اراضي جهت هر نوع ساخت و ساز اعم از مسكوني و غيره بايد در قالب طرح‌هاي عمراني كه عموماً مشاركت در ساخت ميباشد، از سوي سازمان منطقه آزاد كيش و يا شركت‌هاي تابعه ‌آن كه همگي دولتي ميباشند، با سرمايه‌گذار منعقد شود، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- با توجه به مقررات يادشده؛ بويژه تبصره ماده 12 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري - صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران كه هرگونه انتقال موضوع قراردادهاي واگذاري زمين‌هاي مسكوني (و غير مسكوني) را تا پيش از احداث ساختمان و صدور سند رسمي (تفكيكي) غير مجاز دانسته است، آيا اين مقرره با قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 كه نسبت به مقررات صدرالذكر مؤخر و قانوني خاص است، نسخ شده است؟ 2- آيا سرمايه‌گذاران طرف قراردادهاي ساخت و ساز با سازمان منطقه آزاد تجاري- صنعتي وفق مقررات يادشده مي‌توانند قراردادهاي پيش‌فروش منعقد كنند؟ 3- در صورتي كه به هر دليلي تنظيم سند رسمي پيش‌فروش ساختمان امكانپذير نباشد، آيا رفتار ارتكابي مشمول حكم مقرر در ماده 23 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 است؟ توضيح آنكه، برخي دفاتر اسناد رسمي به علت حكم مقرر در تبصره ماده 12 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري - صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران، از تنظيم سند رسمي پيش‌فروش خودداري مي‌كنند. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1، 2 و 3- اولاً، با توجه به مجموعه مقررات حاكم بر مناطق آزاد تجاري، صنعتي؛ از جمله بند «الف» ماده 65 قانون احكام دائمي برنامه‌هاي توسعه كشور مصوب 1395، بند «الف» ماده 27 ماده واحده قانون اصلاح قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1375، ماده 5 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران، ماده 11 قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1372، صدور مجوز براي انجام هر نوع فعاليت اقتصادي مجاز، ايجاد بنا و تأسيسات و تصدي به انواع مشاغل توسط اشخاص حقيقي و حقوقي در محدوده مناطق آزاد تجاري، صنعتي فقط در اختيار سازمان مناطق آزاد تجاري، صنعتي است و مديران سازمان‌هاي مناطق آزاد به نمايندگي از دولت، بالاترين مقام منطقه محسوب و كليه وظايف، اختيارات و مسؤوليت‌هاي دستگاه‌هاي اجرايي مستقر در اين مناطق به استثناي نهادهاي دفاعي و امنيتي را عهده‌دار هستند و تمامي حقوق مربوط به اراضي واقع در محدوده هر منطقه را از طريق سازمان آن منطقه اعمال مي‌نمايند. ثانياً، قوانين و مقررات حاكم بر مناطق آزاد تجاري، صنعتي، قوانين و مقرراتي خاص هستند كه در اجراي اهداف مندرج در ماده يك قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1372 پيش‌بيني و تصويب شده‌اند و در محدوده و موضع خود مجرا مي‌باشند؛ هرچند در قوانين عام مؤخر؛ از جمله قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 در خصوص قراردادهاي راجع به پيش‌فروش ساختمان الزاماتي پيش‌بيني شده باشد. ثالثاً، وفق ماده 12 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران و تبصره اين ماده، موضوع قراردادهاي فروش يا اجاره زمين به استثناي انتقالات قهري با كسب مجوز از سازمان مناطق آزاد تجاري، صنعتي قابل انتقال به غير است و چنين انتقالاتي پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمي مجاز است؛ همچنان كه به موجب مواد 13 و 14 همين آيين‌نامه در قراردادهاي واگذاري زمين كه در حكم سند رسمي است، مدت زمان لازم براي شروع و احداث ساختمان تعيين و در صورت عدم اقدام در اين مدت، سازمان مناطق آزاد مي‌تواند قرارداد مربوط را فسخ نمايد؛ در ماده 6 دستورالعمل اجرايي آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 27/12/1401 دبير شوراي عالي مناطق آزاد تجاري، صنعتي با اصلاحات بعدي نيز اقسام قراردادهاي واگذاري؛ اعم از اختصاص عرصه به شرط اجرا و تكميل، حق بهره‌برداري (حق‌الانتفاع)، اجاره زمين، اجاره به شرط تمليك، قرارداد مشاركت و ديگر روش‌هاي مشاركت و سرمايه‌گذاري (متكي به واگذاري زمين) و احكام راجع به آن به تفصيل ذكر شده است. بنا به مراتب و مستندات پيش‌گفته، چنانچه قرارداد منعقده بين سازمان مناطق آزاد تجاري، صنعتي با شخص طرف قرارداد متضمن حق انتقال موضوع قرارداد به غير باشد، هرگونه انتقال موضوع صرفاً پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمي مجاز است (ماده 2 آيين‌نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق تجاري، صنعتي جمهوري اسلامي ايران مصوب 23/12/1372 هيأت وزيران) و بر اين اساس، اقدام به پيش‌فروش ساختمان و يا واحد ساختماني بر اساس قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 از سوي پيش‌فروشنده در مناطق آزاد تجاري، صنعتي موضوعاً منتفي است و اراضي و املاك اين مناطق از شمول قانون اخيرالذكر خارج هستند و لذا مشمول ضمانت اجراي مذكور در ماده 23 اين قانون نيز نمي‌باشند.