بخشنامه هيأت مديره سازمان بورس و أوراق بهادار در خصوص «دستورالعمل نحوه افزايش سرمايه از محل تجديد ارزيابي دارايي ‌ها در شركت‌ هاي سهامي عام ثبت ‌شده نزد سازمان» و اصلاح ماده 7 «دستورالعمل نحوه صدور مجوز عرضه عمومي شركت پروژه (سهامي عام)»

ابلاغ بند ۱ هزار و هفتاد و هفتمين صورتجلسه هيأت مديره سازمان بورس و أوراق بهادار مورخ 1405/04/01 به شرح زير مي باشد: ۱ - نامه شماره 121/337944 به تاريخ 1405/03/16 مركز مشاوران حقوقي و تدوين مقررات بازار سرمايه، متضمن پيشنهاد مديريت نظارت بر بازار اوليه و جمع ‎‌بندي كميته تدوين مقررات در خصوص «دستورالعمل نحوه افزايش سرمايه از محل تجديد ارزيابي دارايي‌ ها در شركت هاي سهامي عام ثبت شده نزد سازمان»، مطرح و دستورالعمل پيشنهادي و اصلاح ماده ۷ «دستورالعمل نحوه صدور مجوز عرضه عمومي شركت پروژه (سهامي عام)» مصوب 1400/03/10 هيأت مديره سازمان و اصلاحات آن به شرح پيوست تصويب شد. با تصويب اين دستورالعمل، مقررات زير نسخ شد: الف) بند ۲ دويست و هفتاد و هفتمين صورتجلسه هيأت مديره مورخ 1391/09/25. ب) بند ۳ سيصد و هفدهمين صورتجلسه هيأت مديره مورخ 1392/09/02. ج) بند ۶ پانصد و هشتاد و يكمين صورتجلسه هيأت مديره مورخ 1398/04/05. د) بند ۲ ششصد و چهل و سومين صورتجلسه هيأت مديره مورخ 1399/02/14. هـ) بند ۱ هشتصد و هفدهمين صورتجلسه هيأت مديره مورخ 1401/06/14. بند فوق جهت اقدام مقتضي ابلاغ مي گردد.

رضا عيوض لو نائب رئيس هيأت مديره

پيوست بند ۱ صورتجلسه ۱۰۷۷ هيأت مديره سازمان مورخ 1405/04/01 «دستورالعمل نحوه افزايش سرمايه از محل تجديد ارزيابي دارايي‌ ها در شركت‌ هاي سهامي عام ثبت ‌شده نزد سازمان»

مقدمه - به استناد اختيارات حاصل از بندهاي ۲ و ۱۱ ماده ۷ «قانون بازار اوراق بهادار جمهوري اسلامي ايران» مصوب 1384/09/01 مجلس شوراي اسلامي و اصلاحات آن به منظور تبيين شرايط و چگونگي تجديد ارزيابي شركت‌ هاي سهامي عام ثبت‌‌ شده نزد سازمان و در اجراي ماده ۱۴ «قانون حداكثر استفاده از توان توليدي و خدماتي كشور و حمايت از كالاي ايراني» مصوب 1398/02/15 مجلس شوراي اسلامي، اين دستورالعمل در تاريخ 1405/04/01 به تصويب هيأت‌ مديره سازمان بورس و اوراق بهادار رسيد.

كليات

در اين دستورالعمل منظور از «كانون»، كانون كارشناسان رسمي دادگستري و از «مركز»، مركز وكلا، كارشناسان رسمي و مشاوران خانواده قوه قضائيه مي‌ باشد. هم چنين مفهوم اصطلاحات «شركت اصلي» و «شركت فرعي» نيز مطابق تعاريف مقرر در استانداردهاي حسابداري ايران است.

شركت موظف است در انتخاب كارشناس براي ارزيابي دارايي ها، موارد زير را رعايت كند:

هر سرفصل از دارايي توسط هيأت كارشناسي متشكل از حداقل سه كارشناس رسمي عضو و منتخب كانون يا مركز ارزيابي شود.

هيأت كارشناسي ارزيابي كننده داراي تخصص مرتبط با دارايي‌ هاي مورد ارزيابي باشد.

در شركت‌ هاي مشمول تبصره ماده ۶ «آيين نامه اجرايي تبصره ۱ ماده ۱۴۹ اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم» مصوب 1395/11/15 هيأت وزيران و اصلاحات آن، هيأت كارشناسي منتخب يا مورد تأييد مجمع عمومي، از بين كارشناسان معرفي شده از سوي كانون يا مركز باشد.

در مواردي كه دارايي‌ هاي موجود در يك سرفصل، متعدد و در شهرهاي مختلف باشد، شركت مي تواند براي ارزيابي دارايي هاي آن سرفصل در هر استان از يك هيأت كارشناسي استفاده كند.

گزارش هيأت كارشناسي بايد با تصريح به رعايت قوانين و مقررات مرتبط از جمله مقررات مربوط به ارزش يابي، ارائه شود.

هيأت‌ مديره شركت در گزارش توجيهي افزايش سرمايه كه بازرس قانوني درباره آن اظهار نظر مي‌ كند، بايد پيش‌ بيني‌ هايي را مبني بر بهبود وضعيت آتي شركت پس از افزايش سرمايه ارائه كند.

با عنايت به آثار نامطلوب كاهش قيمت هر سهم به كمتر از ارزش اسمي در تأمين مالي آتي شركت از طريق انجام افزايش سرمايه از محل آورده نقدي و مطالبات، هيأت‌ مديره شركت بايد در پيشنهاد افزايش سرمايه از محل مازاد تجديد ارزيابي دارايي‌ ها، اين موضوع را لحاظ كند كه سرمايه حداكثر تا مبلغي افزايش يابد كه قيمت تعديل‌ شده هر سهم پس از افزايش سرمايه، از ارزش اسمي آن (1/000 ريال) بالاتر باشد و در اين خصوص، ميانگين قيمت سهم در دوره سه ماهه منتهي به تاريخ تصميم گيري در سازمان (حداقل شصت روز كاري)، ملاك است.

شركت‌ هاي درج شده در بازار توافقي فرابورس ايران و شركت‌ هاي مشمول ماده 141 «لايحه قانوني اصلاح قسمتي از قانون تجارت» مصوب 1347/12/24 با اصلاحات آن و شركت‌ هايي كه بر اساس قوانين و مقررات نيازمند احراز حداقل سرمايه معيني هستند، مشمول اين ماده نمي شوند.

چنانچه در نتيجه تجديد ارزيابي، مبالغي بابت دارايي هاي نامشهود، شناسايي شود و اين موارد در آخرين صورت هاي ماليِ حسابرسي‌ شده شركتِ مالكِ حقوق مذكور وجود نداشته باشد، ارزش ياد شده از مبلغ مازاد تجديد ارزيابيِ قابل انتقال به سرمايه، خارج مي شود.

كليه الزامات مقرر در اين دستورالعمل در ارزيابي دارايي‌ هاي شركت‌ هاي فرعي بايد رعايت شود.

ترتيبات‌ ارزيابي

سرفصل هاي‌ زمين و ساختمان

تجديد ارزيابي سرفصل‌ هاي زمين و ساختمان بايد به صورت هم زمان با يكديگر و با در نظر گرفتن كاربري، صورت گيرد و در دفاتر شركت ثبت شود.

عرصه و اعيان يك ملك بايد به طور هم زمان توسط يك هيأت كارشناسي، طي يك گزارش و به تفكيك ارزيابي شود.

در گزارش هيأت كارشناسي بايد در خصوص نوع سند مالكيت (رسمي يا عادي بودن سند و شكل سند رسمي) و متراژ ملك به تفكيك عرصه و اعيان اظهارنظر شود و چنانچه تمام يا بخشي از دارايي وقف باشد، ميزان وقف به تفكيك عرصه و اعيان تصريح شود. در صورتي كه بخشي از زمين يا ساختمان، تحت تصرف يا مالكيت اشخاص ثالث بوده يا داراي حقوق ارتفاقي باشد، موارد مزبور و اين موضوع كه ارزش يابي با در نظر گرفتن اين موضوع صورت گرفته است، بايد در گزارش تصريح شود.

در گزارش هيأت كارشناسي بايد اصالت اسناد مالكيت دارايي و عدم وجود محدوديت در تصرف، نقل و انتقال آن به اين شرح مورد تأييد قرار گيرد: «سند مالكيت زمين‌ ها و ساختمان هاي با پلاك‌ هاي ثبتي زير به صورت كامل رؤيت و مالكيت شركت، احراز شد. اسناد مزبور از حيث متراژ و موقعيت، منطبق با املاك مورد ارزيابي است. هيچگونه محدوديتي جهت تصرف مادي و حقوقي در ملك احراز نشد». بدين منظور شركت مي تواند از خدمات كارشناسان ثبتي مربوطه، معرفي شده توسط كانون يا مركز - كه مي توانند جزء هيأت كارشناسي سه نفره نيز باشند - استفاده كند.

در گزارش هيأت كارشناسي بايد درخصوص سال ساخت بنا و باقيمانده عمر مفيد آن، اظهارنظر و تصريح شود كه ارزش دارايي با توجه به سال ساخت، كيفيت ساخت، موقعيت و نوع كاربري تعيين شده ‌است.

در گزارش توجيهي افزايش سرمايه كه توسط بازرسِ قانونيِ رسيدگي و اظهارنظر شده است، در خصوص اقلام موجود در سرفصل زمين و ساختمان، بايد نوع سند مالكيت (رسمي يا عادي بودن سند و شكل سند رسمي)، مشخص و عدم احراز هرگونه محدوديت در تصرف مادي و حقوقي ملك تصريح شود. در اين خصوص تنها ارزش زمين ها و ساختمان‌ هايي قابل انتقال به سرمايه است كه تحت مالكيت مسلّم شركت و داراي سند مالكيت رسمي نسبت به كليه حقوق مالكانه ملك باشد مگر در خصوص مواردي كه به تصريح قانون از اين حكم استثناء شده باشد.

در گزارش توجيهي افزايش سرمايه كه توسط بازرسِ قانونيِ رسيدگي و اظهار نظر شده است، بايد هزينه استهلاك قبل و بعد از افزايش سرمايه و هزينه استهلاك سال‌هاي آتي به تفكيك اقلام موجود در سرفصل ساختمان، محاسبه و مفروضات مبناي تعيين آن تشريح شود.

سرفصل سرمايه گذاري‌ هاي بلندمدت

گزارش هيأت كارشناسي در خصوص سرفصل سرمايه‌ گذاري‌ هاي بلند مدت بايد با لحاظ آثار بندهاي اظهار نظر حسابرس مستقل و بازرس قانوني نسبت به آخرين صورت‌ هاي مالي و بدهي هاي احتمالي شركت تنظيم شود.

در متن گزارش ارزش يابي سهام، ارزش يابي بايد حداقل به دو روش از قبيل خالص ارزش دارايي ها (NAV)، روش مبتني بر تنزيل جريانات نقدي آتي و ... (به جز ارزش اسمي و دفتري) و بر اساس مفروضات معقول صورت پذيرد. در جمع بندي گزارش نيز، هيأت كارشناسي بايد ارزش نهايي سهم را به اتكاي يك يا تركيبي از چند روش با ذكر دلايل اتخاذ روش انتخابي، مشخص كند.

سهام شركت‌ هاي پذيرفته نشده در بورس اوراق بهادار تهران و فرابورس ايران بايد بر اساس روش خالص ارزش دارايي ها (NAV) ارزش يابي شود. چنانچه در گزارش هيأت كارشناسي ساير روش‌ ها (ارزش دفتري، ارزش اسمي و مبتني بر تنزيل جريانات نقدي آتي و ...) براي ارزش‌ يابي سهام به كار رود، كمترين مبلغ حاصل از روش خالص ارزش دارايي ها و روش مورد تأييد هيأت كارشناسي، ملاك تعيين مبلغ مازاد تجديد ارزيابي قابل انتقال به سرمايه خواهد بود.

براي ارزش يابي سهام شركت هاي پذيرفته‌ شده در بورس تهران و فرابورس ايران به روش قيمت تابلوي معاملاتي، حداكثر قيمت قابل قبول جهت انتقال به سرمايه، ميانگين قيمت سه ماه سهام شركت است.

در موارد افزايش سرمايه شركت اصلي از محلِ مازادِ تجديدِ ارزيابيِ سرمايه گذاري هاي بلند مدت، چنانچه ارزيابي بر مبناي روش خالص ارزش دارايي ها (NAV) انجام شده باشد، قبل از برگزاري مجمع عمومي فوق العاده به‌ منظور تصميم گيري در مورد افزايش سرمايه، تجديد ارزيابي دارايي ها بايد در دفاتر شركت هاي فرعي نيز ثبت شود.

سرفصل ماشين آلات و تجهيزات

در گزارش هيأت كارشناسي بايد تصريح شود كه ارزش منصفانه دارايي با توجه به سال ساخت، كيفيت و كارايي آن در زمان ارزش‌ يابي تعيين شده است.

در گزارش توجيهي افزايش سرمايه كه توسط بازرس قانوني رسيدگي و اظهار نظر شده است، بايد هزينه استهلاك قبل و بعد از افزايش سرمايه و هزينه استهلاك سال‌ هاي آتي به تفكيك اقلام موجود در سرفصل ماشين‌ آلات و تجهيزات، محاسبه شده و مفروضات مبناي تعيين آن توضيح داده شود.

در گزارش هيأت كارشناسي بايد درخصوص مالكيت دارايي، تطابق اسناد مالكيت با دارايي و باقيمانده عمر مفيد آن اظهارنظر شود و عدم احراز هر گونه محدوديت‌ در تصرف مادي و حقوقي در دارايي نيز تصريح شود.

اصلاح «دستورالعمل نحوه صدور مجوز عرضه عمومي شركت پروژه (سهامي عام)» مصوب 1400/03/10 هيأت مديره سازمان عناوين مصوبه سابق مصوبه اصلاحي ماده 7 درصد تكميل پروژه، نبايد كمتر از 20 درصد باشد. اين موضوع توسط كارشناسان رسمي دادگستري تعيين و اعلام مي گردد. فرايند انتخاب اين افراد بر اساس "مصوبه در خصوص رويه پيشنهادي نحوه انجام افزايش سرمايه از محل مازاد تجديد ارزيابي دارايي ها" مصوب مورخ 1398/04/05 هيأت مديره سازمان و اصلاحات بعدي آن خواهد بود. تبصره- درصورتي كه چند پروژه در حال اجرا باشد، ميانگين موزون محاسبه شده بر اساس سرمايه‌ گذاري مورد نياز پروژه‌ها مبناي محاسبه اين ماده مي‌ باشد. درصد تكميل پروژه، نبايد كمتر از 20 درصد باشد. اين موضوع توسط كارشناسان رسمي دادگستري تعيين و اعلام مي گردد. فرايند انتخاب اين افراد بر اساس «دستورالعمل نحوه افزايش سرمايه از محل تجديد ارزيابي دارايي‌ ها در شركت هاي سهامي عام ثبت شده نزد سازمان» مصوب 1405/04/01 هيأت مديره سازمان و اصلاحات آن خواهد بود. تبصره- بدون تغيير