رأي شماره 445670 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با موضوع ابطال تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه كميسيون تقويم املاك ماد 64 از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 1401/11/30 كه مقرر داشته براي محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاك 30% ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه كه مبناي محاسبه ارزش معاملاتي عرصه ملك قرارگرفته است به قيمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه مي گردد

شماره 0206517 ـ 0200549 – 1403/3/5 بسمه تعالي مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران يك نسخه از رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با شماره دادنامه 140331390000445670 مورخ 1403/2/25 با موضوع: «تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه كميسيون تقويم املاك ماد 64 از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 1401/11/30 كه مقرر داشته "براي محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاك 30 % ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه كه مبناي محاسبه ارزش معاملاتي عرصه ملك قرار گرفته است به قيمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه مي‌گردد" از تاريخ تصويب ابطال شد» جهت درج در روزنامه رسمي به پيوست ارسال مي‌ گردد. مديركل هيأت عمومي و هيأت ‌هاي تخصصي ديوان عدالت اداري ـ يداله اسمعيلي ‌فرد تاريخ دادنامه: 1403/2/25 شماره دادنامه: 140331390000445670 شماره پرونده: 0206517 ـ 0200549 مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شاكي: آقاي ناصر ميلاني طرف شكايت: سازمان امور مالياتي كشور موضوع شكايت و خواسته: ابطال تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه كميسيون تقويم املاك موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 1401/11/30 گردشكار: شاكي به موجب دادخواستي ابطال تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه كميسيون تقويم املاك موضوع ماده 64 قانون ماليات ‌هاي مستقيم از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 1401/11/30 را خواستار شده و در جهت تبيين خواسته اعلام كرده است كه: "كميسيون تقويم املاك موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 و الحاقات بعدي و اصلاحيه 1394/4/31 قانون مذكور براي تقويم ارزش معاملاتي ساختمان (اعيان) در استان تهران، ضريب اضافي را ابداع و تصويب نموده است، تصميم مذكور به عنوان الگو در تقويم ارزش معاملاتي ساختمان (اعيان) در ساير استان‌ هاي كشور ملاك عمل قرار گرفته است كه بنا به دلايل ذيل درخور ابطال مي‌ باشد. اختيار كميسيون تقويم املاك در ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم اصلاحي 1394/4/31 به شرح ذيل تصريح و احصاء شده است. ماده 64 ـ تعيين ارزش معاملاتي املاك بر عهده كميسيون تقويم املاك مي ‌باشد، كميسيون مزبور موظف است ارزش معاملاتي موضوع اين قانون را در سال اول معادل 2 % ميانگين قيمت ‌هاي روز منطقه، با لحاظ ملاك‌ هاي ذيل تعيين كند. اين شاخص هر سال به ميزان دو واحد درصد، افزايش مي ‌يابد تا زماني كه ارزش معاملاتي هر منطقه به نسبت 2 % ميانگين قيمت روز املاك برسد. الف ـ قيمت ساختمان با توجه به مصالح (اسكلت فلزي يا بتون آرمه يا اسكلت بتوني و سوله و غيره) و قدمت و تراكم و طريقه استفاده از آن، مسكوني، تجاري، اداري، آموزشي، بهداشتي، خدماتي و غيره و نوع مالكيت. ب ـ قيمت اراضي با توجه به نوع كاربري و موقعيت جغرافيايي از لحاظ تجاري، صنعتي، مسكوني، آموزشي، اداري، كشاورزي كميسيون تقويم املاك در تهران به دعوت سازمان امور مالياتي كشور و در ساير شهرها با دعوت مدير كل يا رييس اداره امور مالياتي در محل سازمان مذكور يا در ادارات تابعه تشكيل مي‌ شود، دبيرخانه جلسات حسب مورد بر عهده نماينده سازمان يا اداره كل يا اداره امور مالياتي است. درجدول شماره 2 تقويم ارزش معاملاتي ساختمان سنوات 1400 و 1401 طي رديف ‌هاي 1 و 2 و 3 و 4 ارزش مستحدثه بر حسب نوع سازه و نوع كاربري آن با رعايت ملاك ‌هاي مقرره تعيين گرديده است، اضافه برارزش ‌هاي مقرره در جدول مذكور طي تذكر مندرج در ذيل جدول شماره 2 براي محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاك، 30 % ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه كه مبناي محاسبه ارزش معاملاتي عرصه ملك قرارگرفته است به قيمت هرمترمربع ساختمان در جدول 2 در كاربري‌هاي مختلف اضافه مي ‌گردد. تصميم مذكور فاقد طرح توجيهي و فني و اقتصادي و فاقد مصداق عرفي است، صرفاً سليقه محوري و متضمن اعم و كلي براي همه انواع سازه و همه كاربري‌ ها و اضافه بر ملاك‌ هاي بند الف قانون مي ‌باشد. در بند 6 شرايط مصوبه كميسيون، به ازاء هر سال قدمت ساختمان، با ارائه اسناد و مدارك تا سقف 20 سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتي اعيان 2 % از كل ارزش معاملاتي اعيان ملك تا سقف 40 % كه مطابق بند‌هاي فوق تعيين مي ‌گردد، كسر مي ‌شود. اطلاق تعديل مذكور استهلاك ساليانه اعيان مي ‌باشد. حكم تذكر مذكور در ذيل جدول 2 ـ ناسخ ضريب تعديل قدمت مستحدثه مقرر در بند 6 شرايط تصويبي كميسيون مي‌ باشد، با عنايت به اين كه عرصه فاقد قدمت، ضريب تعديل مي ‌باشد و از آنجا كه قانون معيار تصميم ‌گيري مي‌ باشد تقاضاي ابطال مورد مذكور را مي ‌نمايد." در پي رفع نقصي كه از طرف دفتر هيأت عمومي ديوان عدالت اداري براي شاكي ارسال شد وي به موجب لايحه ‌اي كه به شماره 1072391 مورخ 1402/3/9 ثبت دفتر انديكاتور هيأت عمومي شده بود به طور خلاصه توضيح داده است كه: "در جدول بخش دوم ارزش معاملاتي ساختمان (اعيان) مصوبه كميسيون تقويم املاك، قيمت هر مترمربع ساختمان در كاربري‌ هاي مختلف بر اساس ملاك ‌هاي مقرر در بند الف ماده 64 قانون مذكور براي انواع سازه تعيين گرديده است. اطلاق اضافه نمودن 30 % ارزش معاملاتي زمين اضافه بر ملاك‌ هاي احصاء شده توسط قانونگذار در بند الف ماده 64، خارج از اختيارات قانوني مرجع كميسيون املاك ماده 64 بوده و متضمن توسيع ملاك‌ هاي مقرر در بند الف ماده 64 (اعيان)، اصلاحي قانون ماليات ‌هاي مستقيم مصوب 1394/4/31 بوده و درخور ابطال مي‌ باشد." متن مقرره مورد شكايت به شرح زير است: "ضوابط اجرايي ارزش معاملاتي املاك شهر تهران .... بخش دوم: ارزش معاملاتي ساختمان (اعيان) ارزش معاملاتي اعياني املاك (اعم از مختلط و غيرمختلط) بر اساس متراژ اعياني مستحدثه، نوع سازه ساختمان و كاربري آن مطابق جدول و با رعايت مقررات ذيل محاسبه مي ‌گردد: رديف ـ نوع كاربري اعياني ـ ارزش معاملاتي هر مترمربع ساختمان بر مبناي نوع سازه (ارقام به هزار ريال) تمام بتون، اسكلت بتوني و فلزي، سوله ـ ساير 1 ـ تجاري ـ 13340 ـ 8370 2 ـ مسكوني اداري ـ 7610 ـ 3050 3 ـ صنعتي ـ كارگاهي، خدماتي، آموزشي، بهداشتي ـ درماني، تفريحي ـ ورزشي، فرهنگي، هتلداري، گردشگري، حمل و نقل، انبار، پاركينگ عمومي (توقفگاه) ـ 6090 ـ 2450 4 ـ كشاورزي (دامداري، دامپروري، پرورش طيور و آبزيان پرورش گل و گياه) ـ 2360 ـ 750 تذكر: براي محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاك، 30 % ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه كه مبناي محاسبه ارزش معاملاتي عرصه ملك قرار گرفته است، به قيمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه مي‌ گردد." در پاسخ به شكايت مذكور، مدير كل دفتر حقوقي و قراردادهاي مالياتي سازمان امور مالياتي كشور به موجب لايحه شماره 212/9507 /ص مورخ 1402/6/4 توضيحاتي داده كه خلاصه آن به قرار زير است: "1 ـ به موجب ماده (64) «قانون ماليات‌ هاي مستقيم»، تعيين ارزش معاملاتي املاك بر عهده كميسيون تقويم املاك متشكل از 5 عضو به شرح مندرج در ماده قانوني مذكور نهاده شده است و كميسيون مزبور موظف است كه هر ساله با عنايت به ملاك‌ هاي مندرج در بندهاي (الف) و (ب) ماده مذكور ارزش معاملاتي املاك را تعيين نمايد. به موجب بند (الف) ماده مذكور، كميسيون مزبور مكلف گرديده است قيمت ساختمان (قيمت اعياني) را با توجه به مصالح ساختماني (اسكلت فلزي يا بتون آرمه يا اسكلت بتوني و سوله و غيره) و قدمت و تراكم طريقه استفاده از آن (مسكوني، تجاري، اداري، آموزشي، بهداشتي، خدماتي و غيره) و نوع مالكيت تعيين نمايد. 2 ـ با عنايت به مراتب فوق و بنا به اختيارات حاصل از حكم مندرج در ماده قانوني مذكور، تدوين و تصويب ضوابطي كه امكان دستيابي به سطوحي از ارزش‌ هاي عادلانه در مناطق مختلف شهر و تعيين ارزش به تفكيك عرصه و اعيان را فراهم نمايد، توسط كميسيون تقويم املاك صورت مي‌ پذيرد كه در اين راستا و به جهت رعايت ملاحظات عدالت مالياتي در مناطق ضعيف و محروم در مقايسه با مناطق مرفه هر شهر، كميسيون مزبور براي محاسبه ارزش معاملاتي ساختمان (اعياني) مورد معامله؛ علاوه بر اعمال ارزش معاملاتي هر مترمربع اعياني مندرج در جدول مربوطه كه براي موارد مشابه به طور يكسان و بر اساس نوع مصالح و كاربري و غيره تعيين شده است، 30 % ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه كه مبناي محاسبه ارزش معاملاتي عرصه ملك قرار گرفته را به عنوان ارزش مكاني و محليت ساختمان به ارزش معاملاتي هر مترمربع ساختمان (اعيان) مندرج در جدول ارزش معاملاتي اعياني اضافه و آن را مبناي محاسبه ارزش هر مترمربع اعياني تعيين كرده است. بدين ترتيب، قيمت اعياني بر مبناي محل وقوع ملك متغير مي ‌باشد و اين مبناي محاسبه در راستاي رعايت عدالت مالياتي توسط كميسيون موصوف تدوين شده است. 3 ـ طرح چنين شكايت‌ هايي نسبت به مصوبات كميسيون موصوف بي سابقه نبوده است. پيشتر در شكايت مشابهي كه نسبت به مصوبه كميسيون تقويم املاك شهرستان رشت ـ مبني بر اينكه60 درصد بالاترين ارزش هر مترمربع عرصه معبر مربوطه ملاك محاسبه ارزش اعياني قرار گيرد ـ مطرح گرديد؛ هيأت تخصصي ديوان عدالت اداري به موجب دادنامه شماره 875 مورخ 1391/11/23 با اين استدلال كه مقرره مورد اعتراض در راستاي مقررات موضوع ماده (64) «قانون ماليات ‌هاي مستقيم» صادر شده است، شكايت را رد نموده است. 4 ـ لازم به ذكر است كه در شكايت مطروحه، اشاره به ارزش معاملاتي استان تهران شده است كه وجود خارجي ندارد. به عبارت ديگر، كميسيون تقويم ارزش معاملاتي املاك مناطق 22 گانه شهر تهران با ديگر شهرهاي استان تهران متفاوت بوده و هر شهر، كميسيون تقويم املاك مستقل و مجزايي دارد. با توجه به مطالب گفته شده تقاضاي رد خواسته شاكي را دارد." هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ 1403/2/25 با حضور رئيس و معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و مستشاران شعب ديوان تشكيل شد و پس از بحث و بررسي با اكثريت آراء به شرح زير به صدور رأي مبادرت كرده است. رأي هيأت عمومي در ماده 64 قانون ماليات ‌هاي مستقيم اصلاحي 1394 و نيز متن سابق قانون قبل از اصلاح، آنچه بايد به عنوان معيار در تعيين قيمت املاك براي ابلاغ به ادارات مالياتي در جهت تشخيص و مطالبه ماليات بر نقل و انتقال املاك مد نظر قرار گيرد، ذكر شده است و كميسيون تقويم املاك براي اين كه بتواند معيارهاي ديگري از جمله آنچه در مقرره مورد شكايت (تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه) آمده است را دخيل در قيمت تمام شده كميسيون و النهايه مأخذ قرار دادن براي ماليات قرار دهد اختياري ندارد. بنابراين تذكر ذيل جدول شماره 2 مصوبه كميسيون تقويم املاك ماده 64 از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 1401/11/30 مغاير قانون و خارج از حدود اختيارات وضع شده و مستند به بند 1 ماده 12 و مواد 88 و 13 قانون ديوان عدالت اداري از تاريخ تصويب ابطال شد. اين رأي در اجراي ماده 93 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي مصوب 1402/2/10 ) در رسيدگي و تصميم گيري مراجع قضايي و اداري معتبر و ملاك عمل است. رئيس هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ـ حكمتعلي مظفري