نظر مشورتي 7/1401/1372 مورخ 1402/11/04 اداره كل حقوقي قوه‌قضائيه در خصوص اينكه ۱- در قانون ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي بدون سند رسمي، معترض كسي است كه به جاي متقاضي ثبت، اعتراض مي‌كند. ۲- اعتراض به رأي هيأت حل اختلاف، منجر به دعواي مالكيت در دادگاه مي‌شود. ۳- قانوني براي منع طرح دعاوي اعتراض ثبتي وجود ندارد. ۴- اسناد ثبتي از طريق فرآيند فوق‌العاده ابطال‌ناپذير هستند، اما ديگر اسناد ابطال‌پذيرند و مي‌توانند در دادگاه ابطال شوند.

استعلام : 1- آيا واژه «معترض و متضرر» در ماده 3 قانون تعيين تكليف اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390، صرفاً شامل اشخاصي مي‌شود كه سند رسمي مالكيت مشاعي دارند يا آنكه اشخاصي كه با داشتن سند عادي «مدعي مالكيت» ملك موضوع رأي هيأت حل اختلاف ثبتي يا ساختمان و زمين موضوع سند صادره مطابق اين قانون هستند نيز مي‌توانند به رأي هيأت حل اختلاف اعتراض كرده و يا ابطال سند را درخواست كنند؟ در صورت اخير، مالكيت خواهان چگونه احراز مي‌شود؟ 2- در دادخواست‌هاي موضوع ماده 3 قانون يادشده كه از سوي غير مالك رسمي مطرح مي‌شود و خواهان مدعي مالكيت بر ملكي است كه موضوع رأي هيأت حل اختلاف يا سند صادره است، آيا خواسته ديگري مانند «اثبات مالكيت» به عنوان مقدمه خواسته اصلي يا به عنوان خواسته مستقل قابل طرح است؟ 3- آيا در دعاوي موضوع ماده 3 قانون يادشده، دعاوي طاري «ورود ثالث» يا «جلب ثالث» به دليل اعتراضي بودن ماهيت دعواي اصلي، قابل پذيرش است؟ 4- آيا منظور از مراجعه متضرر به دادگاه در ماده 3 قانون يادشده، مراجعه براي ابطال سند صادره است يا با توجه به صدور سند رسمي و مستفاد از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و الزام دادگاه‌ها به اعتبار بخشيدن به اسناد رسمي، صرفاً متضرر حق مراجعه براي دريافت خسارت وارده (قيمت روز ملك) را دارد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : - اولاً، در ماده 3 قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390، مقصود از معترض و متضرر، هر شخصي غير از متقاضي ثبتي موضوع ماده يك اين قانون است كه صرف نظر از داشتن سند مالكيت مشاعي يا سند عادي و يا هر دليل اثباتي ديگر، حسب مورد در مهلت مقرر در ماده 3 مذكور و پيش از صدور سند مالكيت براي متقاضي به رأي هيأت موضوع ماده يك قانون معترض است و پس از تسليم اعتراض به اداره ثبت محل وقوع ملك، در مهلت مقرر قانوني در دادگاه عمومي محل طرح دعوا مي‌كند و يا به سبب عدم اعتراض در مهلت قانوني يا عدم ارائه گواهي تقديم دادخواست به دادگاه عمومي و صدور سند مالكيت از سوي اداره ثبت، در دادگاه صالح در خصوص سند مالكيت صادره طرح دعوا مي‌كند. ثانياً، رسيدگي به اين دعاوي مطابق عمومات قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 و قواعد حاكم بر ادله اثبات دعوا است. 2- در اجراي ماده 3 قانون صدرالذكر آنچه مورد اعتراض است، رأي هيأت حل اختلاف موضوع ماده يك اين قانون است و صرف اين اعتراض به صدور سند مالكيت براي معترض منجر نمي‌شود؛ اما در صورتي كه دعواي اعتراض به رأي هيأت يادشده به ادعاي مالكيت فرد معترض طرح شده باشد، رسيدگي به آن با منع قانوني مواجه نيست؛ ولي در اين حالت دعواي اخير دعوايي مستقل به نظر نمي‌رسد. 3- با توجه به آنكه در قانون تعيين تكليف وضـعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 مقـرره‌اي مبني بر ممنـوعيت اقامه دعـاوي طاري وجود ندارد و طرح دعـاوي ورود و جلب ثالث در ديگر دعاوي اعتراض ثبتي مانند فرآيند اعتراض به ثبت عمومي متداول است، منع قانوني براي طرح اين دعاوي وجود ندارد. 4- هر چند در خصوص اسناد مالكيتي كه در اجراي ثبت عمومي موضوع قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي صادر شود، اصل ابطال‌ناپذيري اسناد مالكيت حاكم است و صحت سند صادره توسط دولت تضمين مي‌شود و به صراحت ماده 24 اين قانون پس از انقضاي مدت اعتراض، دعواي راجع به تضييع حق پذيرفته نخواهد شد؛ اما در خصوص اسناد مالكيتي كه از طريق فرايند فوق صادر نشده باشند و در اجراي مقررات فوق‌العاده ثبتي؛ از جمله قانون تعيين تكليف وضعيت ثبت اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و با هدف پوشش حداكثري ثبت صادر شده‌اند، اصل ابطال‌پذير بودن سند حاكم است و اسناد مزبور فاقد تضمين حاكميت مبني بر صحت آن‌ها مي‌باشند كه اين موضوع مطابق با اصول حاكم بر نظام‌هاي ثبتي بوده و در ماده 3 قانون مزبور هم تصريح شده است. بر اين اساس، متضرر مي‌تواند ابطال اسناد مالكيت ناشي از فرايند ثبت فوق‌العاده را از مرجع صالح درخواست نمايد و اين دعوا مسموع است.