نظر مشورتي 7/1403/269 مورخ 1403/08/08 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : همان‌گونه كه مستحضريد حق كسب يا پيشه يا تجارت حقي است كه قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 براي مستأجر با توجه به مدتي كه ملك در اجاره وي است و با لحاظ نوع فعاليت و همچنين ميزان رونقي كه به محل كسب و پيشه داده است، در نظر گرفته است. همچنين به موجب ماده 4 قانون يادشده در صورت درخواست تعديل اجاره‌بها و وجود شرايط قانوني، دادگاه اجاره‌بها را به قيمت عادله روز از طريق كارشناسي تعيين مي‌كند. با توجه به توضيحات پيش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعيين اجاره‌بها در قراردادهاي مشمول اين قانون بر چه مبنايي است؟ توضيح آنكه، وفق ماده 4 قانون يادشده در صورت درخواست تعديل اجاره‌بها و وجود شرايط دادگاه بايد اجاره را به قيمت عادله روز از طريق كارشناس تعيين كند؛ در حالي كه در عمل كارشناسان مبلغ بسيار ناچيزي تعيين مي‌كنند و رويه قضايي نيز بر همين مبنا استوار است. آيا اين رويه، درست و مطابق قانون است؟ آيا حكم مربوط به تعديل اجاره‌بها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قطعي است و يا آنكه با تصويب قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1356 قابل اعتراض است؟ 2- كارشناس در تعيين مبلغ حق كسب يا پيشه يا تجارت چه معيارهايي را بايد در نظر بگيرد؟ توضيح آنكه، كارشناسان در تعيين حق كسب يا پيشه يا تجارت درصد مشخصي از قيمت ملك را به عنوان اين حق در نظر مي‌گيرند و مدت زمان فعاليت مستأجر، نوع فعاليت و ميزان موفقيت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمي‌گيرند و براي مستأجريني كه در فعاليت خود و رونق محل كسب ضعيف و يا قوي بوده‌اند، درصد مشخصي از قيمت ملك را به عنوان حق كسب يا پيشه يا تجارت در نظر مي‌گيرند. آيا اين رويه، درست و مطابق قانون است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : - اولاً، با عنايت به ماده 4 اصلاحي (1358) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر كارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقي يا تنزل هزينه زندگي تعيين مي‌كند. ثانياً، به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1402، رسيدگي و صدور رأي در خصوص تعديل اجاره‌‌بها در صلاحيت دادگاه صلح است كه مطابق بند «پ» تبصره 5 اين ماده، رأي صادره راجع به تعديل اجاره‌بها، قابل تجديد نظرخواهي در دادگاه تجديدنظر استان است. 2- با عنايت به عدم تصويب آيين¬نامه اجرايي ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و فقدان معيار قانوني دقيقي پيرامون تشخيص و تعيين ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت و با لحاظ معيارهاي مذكور در ماده 11 قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 1339 و رويه عملي كارشناسان رسمي دادگستري، در تعيين ارزش حق كسب يا پيشه يا تجارت و يا سرقفلي، مواردي چون طول مدت اشتغال مستأجر به كسب يا پيشه يا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر كه در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، ميزان مشتريان دائم كه ناشي از فعاليت مثبت و حسن عمل و مديريت و ابتكار مستأجر است و نوع كسب يا پيشه يا تجارت، نوع بنا، كميت و كيفيت آن و موقعيت محلي ملك و تجهيزات و امكانات آن و مخارجي كه مستأجر در آماده كردن محل؛ از جمله از حيث قفسه‌بندي و تزئينات داخلي متحمل شده است، ملاك محاسـبه قرار مي‌گيـرد. در هر صورت برخلاف آنـچه در فرض استعلام آمده است، تعيين درصدي از قيمت ملك در مقام تعيين ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت فاقد وجاهت قانوني است.