نظر مشورتي 7/1402/565 مورخ 1402/10/27 اداره كل حقوقي قوه‌قضائيه در خصوص معاملات ملكي؛ در معامله‌اي كه به مساحت ملك توجه نشده و فقط به موقعيت و مكان آن تأكيد شده باشد و قيمت به ازاي هر متر مربع ملك مشخص نشده باشد، خريدار حق نقصان و دريافت مابه‌ازاي آن از ثمن پرداختي را ندارد، مگر اين‌كه طرفين به اين موضوع تراضي كنند.

استعلام : وفق ماده 384 قانون مدني، در فرض كسري مبيع دادگاه بايد حسب‌السهم از ثمن معامله كسر و به استرداد آن حكم بدهد. پرسش اين است كه هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهي مدتي طولاني سپري شود و ارزش ذاتي ثمن افت كند، با توجه به اين‌كه كسري مبيع در حكم بطلان عقد در قسمت كسري است، آيا معيار محاسبه ميزان كسري قاعده مستحق‌للغير درآمدن و به نرخ روز شدن مبيع است يا آنكه تابع قواعد خاص ديگري است؟ مقصود از ثمن در ماده ياد‌شده ثمن‌المسمي است يا ثمن‌المثل؟ چنانچه بطلان جزء مبيع تابع قواعد ضمان درك است، آيا وفق آراء وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان‌ عالي كشور بايد نرخ روز محاسبه شود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، چنانچه طرفين در حين معامله به مساحت ملك به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته و كل مبيع را در مقابل كل ثمن قرار داده باشند و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نكرده باشند و در واقع بيشتر مكان و موقعيت ملك مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خريدار حقي بر محاسبه نقيصه و دريافت مابه‌ازاي آن از ثمن پرداختي ندارد؛ مگر اين‌كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين در صورتي كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته باشد، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. ثانياً، در صورتي كه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخص شده باشد، موضوع مشمول حكم مقرر در ماده 384 قانون مدني است؛ توزيع‌پذيري ثمن نسبت به هر متر مربع از ملك، اقتضاي استناد به اين ماده و استرداد حصهاي از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم مي‌آورد. ثالثاً، مطابق ماده 365 قانون مدني بيع فاسد اثري در تملك ندارد؛ لذا هرگاه كسي به عقد فاسد مالي را قبض كند، وفق قاعده علي‌اليد ملزم به رد آن به مالك واقعي است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضاي آن را دارد كه اقرب به مثل يا قيمـت مال مسـترد شود. بر اين اساس، چنانچه بيع به جهت مستحق‌للغير درآمدن مبيع و يا به جهتي ديگر مانند موجود نبودن تمام يا جزئي از مبيع در زمان عقد (در فرض سؤال كسري مساحت ملك) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضاي آن را دارد كه ثمن و خسارت ناشي از كاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم‌چنان‌كه حكم مقرر در تبصره ماده 1082 قانون مدني (الحاقي 29/4/1376) و ماده 391 اين قانون با لحاظ آراء وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور مؤيد اين ديدگاه است. رابعاً، چنانچه فرض سؤال مشمول بند ثانياً پيش‌گفته باشد، از آنجا كه معامله نسبت به قسمتي از ملك كه داراي كسري مساحت است باطل مي‌باشد، در محاسبه ثمن كسري مبيع وفق بند فوق‌الذكر رفتار مي‌شود.