مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران درخصوص طرح بلندمرتبه سازي شهر سرخرود

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 22 /1 /1401 «طرح بلند مرتبه‌ سازي شهر سرخرود» را با توجه به جلسه مورخ 4 /10 /1400 و بازديد مورخ 8 /10 /1400 كميته تخصصي مقررات، لوايح و سياست‌ گذاري (كميته فني شماره4) و با عنايت به لزوم جلوگيري از رشد افقي شهر هاي استان‌ هاي شمالي كشور موضوع مصوبه مورخ 8 /6 /1396 هيأت محترم وزيران مبني بر سياست افزايش تراكم ساختماني به جاي افزايش محدوده شهر ها در استان‌ هاي شمالي كشور، پيشگيري از بروز تخلفات و ساخت و ساز هاي غيرمجاز در خارج از محدوده و حريم شهر ها و جلوگيري از تخريب اراضي كشاورزي و با توجه به تعيين نقش گردشگري براي شهر سرخرود در طرح جامع به عنوان سند بالادست و در راستاي مصوبه ضوابط عام ساختمان ‌هاي بلند مصوب 21 /7 /1399شوراي عالي و با توجه به مكاتبه شماره 86/01/30838 مورخ 10 /11 /1401 استاندار محترم مازندران مبني بر تأمين خدمات زيربنايي از سوي دستگاه‌ هاي خدمات ‌رسان و موافقت مكتوب ساير دستگاه‌ هاي استان (پس از مكاتبات مراجع نظارتي استان همچون دادستان محترم استان و اداره كل بازرسي)، به عنوان شهر پايلوت مورد بررسي قرار داد و محدوده طرح را به مساحت 55/7 هكتار و با لحاظ نمودن موارد زير تصويب نمود و ضمن تأكيد بر ضرورت تهيه اين پهنه‌ ها در كل استان مازندران مقرر گرديد در ساير شهرهاي استان نيز در صورت نياز براساس مصوبه مذكور اقدامات لازم صورت پذيرد.

ضرورت احداث ساختمان ‌هاي بلند و پهنه‌ هاي مناسب آن در شهر سرخرود براساس نقشه پيوست و سقف تراكم ساختماني مجاز قابل احداث در آنها به شرح جدول ذيل به تصويب رسيد. كميسيون ماده 5 موظف است ضوابط و مقررات تفصيلي آن را به صورت كامل در كميسيون بررسي و پس از تصويب به شهرداري ابلاغ نمايد. پهنه حداقل عرض معبر حد اكثر تعداد طبقات حداكثر سطح اشتغال حداكثر تراكم حداقل مساحت قطعه HR1 18 متر 12 طبقه 40 درصد 300 درصد 2000 HR2 20 متر 16 طبقه 30 درصد 350 درصد 3000 HR3 24 متر 30 طبقه 30 درصد 400 درصد 7000

سطح اشغال بناي بلندمرتبه با احتساب كليه مشوق‌ ها (تعريض، بر اضافه، تجميع و...) و با لحاظ نمودن راه‌ پله و آسانسور نبايد در همكف و طبقات از 40 درصد و در زير زمين از 50 درصد تجاوز نمايد و اين سطح اشغال بر اساس مساحت ملك پس از تعريض هاي احتمالي محاسبه مي ‌گردد. همچنين حداقل سي‌ درصد مساحت زمين مي ‌بايست به فضاي سبز ريشه ‌دار اختصاص يابد.

در تعيين نحوه استقرار بنا، به منظور عدم ايجاد اختلال در گريدور هاي طبيعي جريان هوا، رعايت فاصله مناسب از پلاك ‌هاي مجاور تعيين گردد.

باتوجه به ايجاد تغيير در جمعيت ‌پذيري پهنه‌ هاي نهايي طرح بلند مرتبه ‌سازي، ميزان خدمات عمومي مورد نياز در آن پهنه‌ ها محاسبه و مكانيزم نحوه تأمين آن، (از طريق اعطاي زمين خدماتي به شهرداري و يا ) تدوين و به تصويب كميسيون ماده پنج برسد.

در فرآيند احداث بناهاي بلند مرتبه، پيش از صدور پروانه ساختماني تا پس از صدور گواهي پايانكار، كليه مفاد ضوابط عام بلند مرتبه‌ سازي مصوب شوراي عالي مورخ 21 /7 /1399 لازم ‌الاجرا مي ‌باشند.

در ضوابط طرح، تصويب عوارض ناشي از ارزش افزوده حاصل از طرح بلند مرتبه‌ سازي توسط شوراي اسلامي شهر مستند به بن 8 ماده 45 قانون شهرداري ‌ها و تعيين محل مجاز جهت هزينه آن، پيش ‌بيني گردد.

اخذ تضمين ‌هاي لازم از سازندگان بناهاي بلندمرتبه در زمان صدور پروانه ساختماني، جهت حصول اطمينان از عدم بروز تخلفات ساختماني و شهرسازي نظير سطح اشغال مازاد، تعداد طبقات مازاد و يا تخلف در نحوه استقرار بنا و پسروي ‌ها در ضوابط پيش بيني گردد. همچنين مؤكداً در ضوابط متذكر گردد كه وقوع تخلفات مذكور، مشمول اعمال تبصره يك ماده صد قانون شهرداري ‌ها (قلع بنا) خواهند بود.

پيش از صدور پروانه ساختماني، طرح معماري بناهاي بلندمرتبه و الگوي حجمي آن مي ‌بايست پس از تأييد كميته سيما و منظر شهري استان به تصويب كميسيون ماده پنج برسد.

به منظور گسترش اجراي فضاي سبز عمودي به صورت بام سبز و يا فضاي سبز طبقاتي، در ضوابط طرح اخذ تضمين‌ هاي لازم از سازندگان بناهاي بلند مرتبه در زمان صدور پروانه ساختماني، در خصوص تعهد اجراي فضاي سبز در سطوح بام و تراس‌ ها، به مساحت حداقل ۵ درصد از زير بناي كل، لحاظ گردد.

پيش از تصويب طرح، اخذ موافقت مكتوب از دستگاههاي خدمات ‌رسان آب، برق و گاز جهت اطمينان از ظرفيت شبكه و امكان واگذاري انشعاب الزاميست. همچنين نحوه دفع فاضلاب مي ‌بايست در طرح پيش‌ بيني گردد.

پيش از صدور پروان ساختماني بناهاي بلندمرتبه و همچنين گواهي پايانكار، اخذ تأييديه از اداره كل حفاظت محيط زيست استان در خصوص رفع بهداشتي فاضلاب و نيز مديريت پسماند الزاميست.

رعايت حريم 60 متر دريا براساس استعلام از شركت آب منطقه ‌اي استان با تأكيد بر آزادسازي حريم دريا الزاميست.

در پهنه‌ هاي مصوب، شهرداري مي ‌بايست براساس ضوابط و مقررات طرح عمل نموده و امكان طرح هيچ‌ گونه درخواستي اعم از افزايش سطح اشغال، افزايش تراكم، كاهش سرانه فضاي باز، عدم تأمين پاركينگ و... مجدداً در كميسيون ماده پنج ممنوع مي‌ باشد.

رعايت الزامات كليه مباحث مقررات ملي ساختمان به ويژه مبحث سوم «حفاظت ساختمان‌ ها در مقابل حريق» الزامي بوده و مي ‌بايست توسط مشاور به صورت شفاف در مطالعات لحاظ گردد.

استانداري و اداره كل راه و شهرسازي استان مسئول حسن اجراي ضوابط و مقررات در پهنه ‌هاي بلندمرتبه ‌سازي و ناظر بر عملكرد شهرداري ‌هاي استان بوده و مي‌ بايست با همكاري ساير سازمان ‌ها و ادارات مربوطه در همه مراحل از صدور پروانه تا پايان كار نظارت نمايد.

طرح بلندمرتبه ‌سازي شهر سرخرود به عنوان طرح پايلوت در استان اجراي خواهد گرديد و ارائه طرح‌ هاي بلندمرتبه‌ سازي در ساير شهرهاي استان مستلزم مطالعات يكپارچه در استان و مشخص نمودن شهرهايي است كه براساس سند توسعه استان و همچنين ملاحظات زيست محيطي، جمعيتي و نيازمند ساخت ساختمان ‌هاي بلندمرتبه مي ‌باشند. مطالعات مربوط به مشخص كردن پهنه‌ هاي بلندمرتبه و ضوابط ساخت و ساز در ساير شهرها براساس ضوابط عام ساختمان ‌هاي بلند مصوب 21 /7 /1399 شوراي عالي خواهد بود.

همچنين شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران با عنايت به مصوبه مورخ 3 /12 /1394 خود در خصوص تصويب طرح جامع شهر سرخرود و خارج نمودن مجموعه مسكوني خانه دريا از آن و همچنين مصوبه مورخ 26 /12 /1385 شوراي برنامه ‌ريزي و توسعه استان مازندران در ارتباط با طرح مجموعه مسكوني خانه دريا و با توجه به ماده 14 مصوبه شوراي عالي پيرامون بازنگري دستورالعمل ترويج شهرك ‌سازي، مجموعه مسكوني خانه دريا را به عنوان شهرك مسكوني، مصوب نمود و مقرر گرديد طرح مصوب شوراي برنامه‌ ريزي و توسعه استان پس از تصويب كميته فني شوراي عالي به عنوان طرح مصوب شهرك ملاك عمل قرار گرفته و به ستاد شهرك ‌سازي ارسال گردد.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ فرزانه صادق‌ مالواجرد