رأي شماره 2462042 هيأت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري در خصوص عدم درخواست ابطال نامه شماره 19383/ 1402/ ص/ 4214 مورخ 1402/12/27 رئيس هيات مديره و سرپرست شركت مادرتخصصي عمران شهرهاي جديد

هيأت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست * شماره پرونده : هـ ت/0300159 شماره دادنامه سيلور : 140331390002462042 - تاريخ: 1403/10/15 * شاكي: آقاي حسين صفرپور فرزند نعمت * طرف شكايت: شركت عمران شهرهاي جديد * موضوع شكايت و خواسته: درخواست ابطال نامه شماره 19383/ 1402/ ص/ 4214 مورخ 1402/12/27 رئيس هيات مديره و سرپرست شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ *شاكي دادخواستي به طرفيت شركت عمران شهرهاي جديد به خواسته درخواست ابطال نامه شماره 19383/ 1402/ ص/ 4214 مورخ 1402/12/27 رئيس هيات مديره و سرپرست شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد به ديوان عدالت اداري تقديم كرده كه به هيأت عمومي ارجاع شده است متن مقرره مورد شكايت به قرار زير مي باشد: "رئيس محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور رئيس محترم اتاق اصناف ايران مدير كل محترم صنعت، معدن و تجارت استان تهران موضوع: ممنوعيت نقل و انتقال واحدهاي طرح نهضت ملي مسكن و سوء استفاده مشاورين املاك از امتياز خريداران اين طرح حمايتي باسلام و دعاي خير: همانگونه كه مستحضريد عمليات اجرايي طرح نهضت ملي مسكن و ثبت نام متقاضيان مشمول آن از سال 1398 آغاز شده و اغلب متقاضيان اين طرح با پرداخت مراحل اوليه سهم آورده خود در پروژه هاي طرح مذكور كه داراي پيشرفت هاي فيزيكي مختلف از 5 تا 90 درصد مي باشند جانمايي شده اند ليكن از آنجا كه بر اساس شيوه نامه اجرايي اين طرح تخصيص واحد به متقاضيان در مراحل پاياني اجراي پروژه صورت خواهد پذيرفت. در اغلب پروژه ها فرايند انتخاب واحد به متقاضيان و بالتبع آن انعقاد قرارداد واگذاري واحدها تاكنون صورت نپذيرفته است. بر اين اساس و باتوجه عدم انعقاد قرارداد بديهي است خريد و فروش و انجام معاملات ثانويه اين واحدها غير قانوني بوده و به رسميت شناخته نخواهد شد. اين در حالي است كه بر اساس گزارشات واصله امتياز طرح نهضت ملي مسكن در برخي از شهرهاي جديد مورد معامله قرار گرفته و دفاتر اسناد رسمي نسبت به ثبت اين معاملات اقدام نموده اند كه اين امر با توجه به عدم آگاهي برخي خريداران امتيازها و در نهايت درگيري پروژه ها با پرونده هاي حقوقي و قضائي ناشي از اين تخلفات و جرائم موجب تضرر ايشان و تشكيل پرونده هاي قضائي مي گردد. با عنايت به ماده 23 قانون پيش فروش ساختمان (اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي شوند) و ماده 3 آئين نامه اجرايي طرح نهضت ملي مسكن كه مقرر گرديد كليه امور مربوط به اين طرح مطابق با دستورالعمل ها و نمونه قراردادهاي ابلاغي وزارت راه و شهرسازي انجام شود، خواهشمند است دستور فرمائيد با توجه به ممنوعيت هرگونه خريد و فروش امتياز طرح نهضت ملي مسكن در حال حاضر و پيشگيري از تبعات آتي و طرح دعاوي متعدد در اين بخش نسب به ابلاغ ممنوعيت ثبت نقل و انتقال و ممانعت از انجام هرگونه معامله مربوطه واحدهاي طرح مذكور و ثبت رسمي آنها در دفاتر اسناد رسمي و دفاتر املاك اقدام لازم بعمل آيد. پيشاپيش از حسن نظر جنابعالي نهايت تشكر و قدرداني را دارم. ـ رئيس هيأت مديره و سرپرست شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد" * دلايل شاكي براي ابطال مقرره مورد شكايت: به استحضار مي رساند رئيس هيئت مديره و مديرعامل شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد به موجب بخشنامه شماره 1383/ 1402/ ص/ 4214 مورخه 1402/12/27 به استناد ماده 23 قانون پيش فروش ساختمان و همچنين ماده 3 آيين نامه اجرايي طرح نهضت ملي مسكن نقل و انتقال واحدهاي طرح نهضت ملي مسكن را ممنوع اعلام نموده است. با عنايت به موارد ذيل بخشنامه موصوف خلاف قانون و خارج از حدود صلاحيت و اختيارات شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد بوده و تقاضاي ابطال بخشنامه موصوف مورد استدعاست. اولاً طبق تعريفي كه در ماده 1 قانون پيش فروش ساختمان مقرر شده است «هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار) درآيد، از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش فروش ساختمان» محسوب مي شود. طبق تعريف فوق اساساً خريد و فروش و نقل و انتقال امتياز مسكن ملي از شمول قانون مذكور خارج مي باشد. ثانياً در فرض شمول نيز هيچ ممنوعيتي در اين قانون براي خريد و فروش امتياز مسكن ملي مقرر نشده است و ماده 23 قانون مذكور كه مقرر كرده است: «اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از 91 روز تا يكسال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي شوند»؛ در خصوص اشخاصي است كه صاحب و مالك رسمي زمين مي باشند نه در خصوص دارندگان مسكن ملي كه هنوز در مراحل اوليه مالكيت قرار داشته و هيچ سند و مدركي دال بر مالكيت زمين نيز ندارند. ثالثاً براساس اصل 9 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران هيچ مقامي حق ندارد آزادي هاي مشروع را، هر چند با وضع قوانين و مقررات، سلب كند. بر اساس ماده 10 قانون مدني نيز: «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نموده اند، در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است. لذا از آنجايي كه قراردادها و معاملات خريد و فروش امتياز مسكن ملي صريحاً ممنوع اعلام نشده است و اين نوع قراردادها از قانوني و براساس اصل حاكميت اراده و آزادي تنظيم قراردادها بلامانع مي باشد. بنابراين با توجه به مراتب فوق بخشنامه فوق الذكر اولاً خلاف قانون و ثانياً خارج از حيطه صلاحيت و اختيارات صادر كننده آن بوده مي باشد. لذا تقاضاي ابطال بخشنامه فوق الذكر مورد استدعاست. * خلاصه مدافعات طرف شكايت: مدير كل دفتر حقوقي، املاك و امور ثبتي شركت هاي مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد تصوير لايحه دفاعيه مدير كل دفتر توسعه امور مسكن آن شركت را كه در چهار برگ تحت شماره 5996/ 1403/ ص/ 4214 مورخ 1403/5/16 ثبت شده، به دفتر هيأت عمومي ارسال نموده و مختصراً چنين مرقوم داسته است: متعاقب دريافت گزارشهاي متعدد از شركت هاي تابعه در خصوص خريد و فروش امتياز واحدها، بخشنامه مذكور با هدف جلوگيري از نقل و انتقال امتياز ثبت نام واحدهاي مسكن اقدام و نهضت ملي مسكن كه در نتيجه آن، افراد بدون دارا بودن قرارداد واگذاري يا تخصيص واحد، نسبت به واگذاري امتياز ثبت نام خود از طريق دفاتر اسناد رسمي در قالب «اسناد صلح يا نقل و انتقال فروش امتياز» اقدام مي نمودند، صادر گرديد. با اين وجود به دليل اهميت موضوع و نقش آن در بازار مسكن، توجه جنابعالي به موارد ذيل جلب مي گردد: 1ـ وفق نامه شماره 231353/ 1401 مورخ 1401/12/8 معاون محترم امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در پاسخ به نامه شماره 16742/ 1401/ ص مورخ 1401/11/12 اين شركت «انتقال واحدهاي مسكن مهر مادامي كه واحد مورد بحث ثبت نشده باشد و دارنده يا متصرف واحد مزبور، سند مالكيت از اداره ثبت اخذ ننمايد، انتقال رسمي آن واحد در قالب عقود ناقله در دفاتر ثبت اسناد رسمي وجاهتي ندارد. در مورد واگذاري امتياز مقرره نيز، قبل از پرداخت آورده از طرف متقاضي، قرارداد با وي منعقد نمي گردد، لذا واگذاري حقوق ناشي از قرارداد، نيز سالبه به انتفاع تلقي مي گردد.» همانطوري كه از نامه سازمان ثبت اسناد بر مي آيد، در طرح حمايتي مسكن مهر و به تبع آن اقدام و نهضت ملي مسكن، موضوع ثبت واحد (تخصيص واحد)، به عنوان جواز نقل و انتقال در نظر گرفته شده و نداشتن آن، مانع از نقل و انتقال تلقي مي گردد و از آنجا كه در طرحهاي حمايتي مسكن، انتخاب واحد و صدور قرارداد، در مراحل پاياني عمليات اجرايي انجام و قرارداد به متقاضي تحويل مي شود، لذا تا زمان تحويل قرارداد، ثبت نام افراد، در سامانه صرفاً، امتياز تلقي و دارنده امتياز، حق واگذاري امتياز به غير را ندارد. 2ـ وفق ماده 3 آيين نامه اجرايي طرح اقدام ملي مسكن «كليه امور ساماندهي، ثبت نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاري واحدها و ساير امور مربوط به طرح اقدام ملي مسكن، مطابق دستورالعمل ها و نمونه قراردادهاي ابلاغي وزارت راه و شهرسازي انجام مي شود.» و از آنجا كه نه تنها تاكنون ابلاغيه و يا نمونه قراردادي در راستاي ماده 3 آيين نامه از سوي وزارت راه و شهرسازي در رابطه با جواز نقل و انتقال واحدهاي اقدام و نهضت ملي مسكن ابلاغ نشده است بلكه بر اساس نامه شماره 460/ 33964 مورخ 1403/3/6 وزارت متبوع منضم به نامه شماره 34973/ 1403 مورخ 1403/2/29 سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، در اجراي ماده 3 آيين نامه طرح اقدام ملي مسكن «سر دفتران از تنظيم اسناد صلح، نقل و انتقال و فروش امتياز طرح ياد شده تا زمان تحويل قطعي واحد به متقاضي خودداري نمايند.» مضافاً اينكه در ابلاغيه مذكور سازمان ثبت اسناد به مديران كل ثبت اسناد استانها تاكيد شده است مراتب به دفاتر اسناد رسمي و ادارات ثبت تابعه ابلاغ شود با اعزام بازرس به دفاتر اسناد رسمي نحوه عملكرد سردفتران را بررسي نموده و چنانچه سندي از اين حيث تنظيم شده مراتب به تنظيم صورتجلسه و اعلام تخلف گزارش نمايند.» 3ـ در اجراي حقوق و تكاليف ناشي از ماده 3 آيين نامه طرح اقدام ملي مسكن تيپ قرارداد تخصيص واحد توسط وزارت راه و شهرسازي طي نامه شماره 400/ 34903 مورخ 1403/3/7 به كليه دستگاه هاي ذيربط متبوع از جمله اين شركت ابلاغ گرديده است كه وفق ماده 8 قرارداد «خريدار حق واگذاري و هرگونه نقل و انتقال موضوع قرارداد را به صورت كلي، جزئي، مفروضاً و مشاعاً تحت هيچ يك از عناوين حقوقي اعم از صلح، بيع و غيره ولو وكالت در فروش به اشخاص حقيقي و حقوقي ديگر را تا قبل از تسويه حساب با سازنده، تحويل واحد و دريافت كارت اقساط تسهيلات بانكي را ندارد.» و وفق تبصره 18 ذيل ماده 8 قرارداد مذكور «در صورت انتقال بدون رعايت شرايط مقرر، اداره كل راه و شهرسازي/شركت عمران شهر جديد، اختيار فسخ قرارداد را به صورت يكجانبه دارد و خريدار با امضاء اين قرارداد، حق هرگونه ادعا و اعتراض در مراجع قضايي و غير قضايي و ساير مراجع را از خود سلب و ساقط مينمايد.» 4ـ وفق تبصره 19 ذيل ماده 8 قرارداد ابلاغي از سوي وزارت راه و شهرسازي (موضوع بند 3 جوابيه) پس از تحويل واحد و رعايت شرايط مقرر در اين ماده، «براي واگذاري موضوع اين قرارداد به غير، خريدار موظف و متعهد است (پس از تحويل واحد، علاوه بر انجام روال مربوطه در دفاتر اسناد رسمي، همزمان نسبت به ثبت نقل و انتقال در سامانه املاك و اسكان وزارت راه و شهرسازي (به عنوان نقل و انتقال ثانويه) طي مدت يك هفته از زمان اقدام در دفاتر اسناد رسمي و طي سازوكارهاي اداري و قانوني اقدام نمايد. در اين مرحله ضروري است تا قرارداد اجاره عرصه به نام انتقال گيرنده ي جديد، منتقل و كارت اقساط تسهيلات بانكي نيز به نام خريدار جديد تغيير نام و صادر گردد.» 5 ـ عموم پروژه هاي اقدام و نهضت ملي مسكن (به استثناء تعدادي پروژه مشخص) در حال اجرا بوده و تاكنون براي متقاضيان آن، جانمايي واحد در سامانه انجام نشده و به تبع آن قرارداد تخصيص واحد نيز براي ايشان صادر نگرديده است و از آنجا كه قيمت ساخت كليه پروژه هاي اقدام و نهضت ملي مسكن، مشمول «تعديل آحاد بهاي پيمان» مي گردند لذا كليه پرداختي هاي متقاضيان تا هنگام تحويل واحد، علي الحساب تلقي مي گردد و صرفاً در زمان تحويل واحد قيمت نهايي واحد ثبت نامي، تعيين و از متقاضي اخذ و متعاقباً متقاضي جهت دريافت كارت اقساطي واحد، به بانك (به منظور تقسيط تسهيلات بانكي) و تحويل واحد به سازنده معرفي مي گردد بنابراين به استثناي واحدهاي تحويل شده داراي كارت اقساطي و قرارداد تخصيص واحد، هرگونه نقل و انتقال واحدهاي اقدام و نهضت ملي مسكن غير قانوني و در حكم نقل و انتقال امتياز تلقي مي گردد. 6 ـ همانطوريكه در بند 5 جوابيه توضيح داده شد قيمت ساخت كليه پروژه هاي اقدام و نهضت ملي مسكن مشمول «تعديل آحاد بهاي پيمان» مي گردند و از آنجا كه بخشي از متقاضيان عليرغم ارائه اقرارنامه محضري در بدو ثبت نام مبني بر دارا بودن توان پرداخت بجاي پرداخت بهاي واحد اقدام به فروش امتياز خود مي نمايند لذا تلاش دولت در توليد واحدهاي اقدام و نهضت ملي مسكن به گروه هدف اصابت نكرده و متاسفانه فروش امتياز منجر به بهره مندي دلالان و واسطه ها و افراد داراي تمكن مالي از يارانه هاي اين بخش مي گردند از اين رو موافقت با نقل و انتقال امتياز، عملاً منجر به نابساماني و اخلال در بازار مسكن رشد دلالي و واسطه گري ايجاد مشكل در روند تأمين مالي پروژه ها و نهايتاً عدم اجراي صحيح مفاد ماده 1 قانون جهش توليد مسكن و نيز ماده 1 قانون ساماندهي حمايت از توليد و عرضه مسكن و آيين نامه اجرايي قانون ساماندهي كه همانا توليد مسكن براي «متقاضيان واجد شرايط» مي باشد مي گردد. 7ـ از آنجا كه عموم پروژه هاي اقدام و نهضت ملي مسكن بر روي اراضي دولتي در قالب اجاره زمين به صورت 99 ساله و با استفاده از تسهيلات بانكي موضوع ماده 4 قانون جهش توليد مسكن در دست اجرا مي باشند لذا شركت عمران شهر جديد به عنوان مالك زمين و بانك هاي عامل به عنوان تسهيلات دهنده ذينفع بوده و هرگونه نقل و انتقال واحدهاي مسكن مهر (حتي پس از تحويل به دليل اجاره اي بودن زمين و دارا بودن وام بانكي) مي بايست با اطلاع شركتهاي تابعه شهر جديد و بانك عامل انجام گردد از اين رو نقل و انتقال امتياز عملاً به معناي حذف نهادهاي متولي از فرايند نقل و انتقال و ايجاد ضرر و زيان مالي به دولت گردد. 8 ـ براساس اطلاع حاصله بخش زيادي از پرونده هاي موجود در مراجع و محاكم قضايي مربوط به ناشي از خريد و فروش امتياز واحدهاي مسكن مهر فيمابين خريداران و فروشندگان مي باشد و اين موضوع متاسفانه صرفاً به خريدار و فروشنده امتياز مربوط نبوده و عموماً شركتهاي تابعه شهر جديد نيز بعنوان مالك اراضي و پروژه،ها درگير موضوعات متعدد قضايي شده اند از اين رو موافقت با خريد و فروش امتياز در پروژه هاي اقدام و نهضت ملي مسكن، قطعاً منجر به افزايش پرونده هاي اختلافي در مراجع قضايي و در نتيجه ورود مجدد شركت ها به موضوعات قضايي مي گردد. پرونده شماره هـ ت/0300159 مبني بر درخواست ابطال نامه شماره19383/ 1402/ ص/ 4214 مورخ 1402/12/27 رئيس هيات مديره و سرپرست شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد در جلسه هيات تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست مورد رسيدگي قرارگرفت و اعضاي محترم هيات به اتفاق به شرح ذيل اعلام نظر نمودند: راي هيات تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست 1ـ بر اساس ماده 23 قانون پيش فروش ساختمان اصلاحي مصوب 1401 مقرر گرديده: «اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند، به حبس از نود و يك روز تا يك سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي شوند.» 2ـ بر اساس ماده 3 آيين نامه اجرايي طرح اقدام ملي مسكن مصوب1400/3/23 هيات وزيران مقرر گرديده: «كليه امور ساماندهي، ثبت نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاري واحدها و ساير امور مربوط به طرح اقدام ملي مسكن، مطابق دستورالعمل ها و نمونه قراردادهاي ابلاغي وزارت راه و شهرسازي انجام مي شود.» 3ـ ضوابط نقل و انتقال واحدهاي مسكوني طرح اقدام ملي مسكن نيز به موجب ماده 8 و تبصره هاي 18 و 19 نمونه قرارداد تخصيص و تحويل واحدهاي مسكوني طرح مذكور تعيين شده كه در حين عقد قرارداد به امضاي طرفين مي رسد و مفاد آن نسبت به طرفين قرارداد لازم الاجرا است. بنا به مراتب مذكور نامه شماره 19383/ 1402/ ص/ 4214 مورخ 1402/12/27 رئيس هيات مديره و سرپرست شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد در راستاي جلوگيري از حدوث اختلافات حقوقي مابين افرادي كه نسبت به نقل و انتقال واحدهاي مسكوني طرح اقدام ملي مسكن بدون دارا بودن قرارداد واگذاري يا تخصيص واحد اقدام مي نمايند با انتقال گيرندگان و بروز نابساماني و اخلال در بازار مسكن و رشد دلالي و واسطه گري و ايجاد مشكل در روند تامين مالي پروژه هاي طرح مذكور و نهايتاً عدم اجراي مفاد ماده 1 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 صادر گرديده و متضمن حكمي مغاير قوانين و مقررات مورد استناد شاكي و خارج از حدود اختيارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمي باشد. اين راي به استناد بند (ب) ماده 84 قانون ديوان عدالت اداري اصلاحي مصوب 1402 ظرف مهلت بيست روز از تاريخ صدور از جانب رئيس محترم ديوان عدالت اداري يا 10 نفر از قضات محترم ديوان عدالت اداري قابل اعتراض است. همچنين اين راي به استناد ماده 93 قانون مذكور پس از قطعيت در رسيدگي و تصميم گيري هاي آتي مراجع قضايي و اداري، معتبر و ملاك عمل خواهد بود. رئيس هيأت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري شهريار قلعه