رأي شماره 1949624 هيأت تخصصي شوراهاي اسلامي ديوان عدالت اداري در خصوص ابطال ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستي صدور مجوز اختصاصي براي استفاده از مزاياي ناشي از تغيير وضعيت اراضي و املاك دفترچه عوارض سال 1400

هيات تخصصي شوراهاي اسلامي * شماره پــرونـــده: 0200075 شماره دادنامه سيلور: 140231390001949624 - تاريخ: 1402/07/29 * شاكي: آقاي حبيب نوري شاباد *طرف شكايت: شوراي اسلامي شهر و شهرداري تبريز *موضوع شكايت و خواسته: ابطال ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستي صدور مجوز اختصاصي براي استفاده از مزاياي ناشي از تغيير وضعيت اراضي و املاك دفترچه عوارض سال 1400 ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاكي دادخواستي به طرفيت شوراي اسلامي شهر و شهرداري تبريز و اداره كل راه و شهرسازي استان آذربايجان شرقي به خواسته ابطال ابطال ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستي صدور مجوز اختصاصي براي استفاده از مزاياي ناشي از تغيير وضعيت اراضي و املاك دفترچه عوارض سال 1400 به ديوان عدالت اداري تقديم كرده كه به هيأت عمومي ارجاع شده است متن مقرره مورد شكايت به قرار زير مي باشد: ماده 20 ـ سهم درخواستي صدور مجوز اختصاصي براي استفاده از مزاياي ناشي از تغيير وضعيت اراضي و املاك 20 ـ 1 ـ در صورت درخواست مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده و حريم شهر و توافق با شهرداري و تنظيم مصالحه نامه جهت صدور مجوز استفاده اختصاصي تغيير وضعيت اراضي و املاك از كاربري هاي با ارزش يا تصويب كميسيون ماده پنج قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و كميسيون امور زيربنايي و نيز در صورت امكان بر اساس ضوابط طرح تفصيلي و جامع (برابر تبصره 3 صفحه 25 و بند 5 صفحه 28 پاراگراف اول صفحه 58 پاراگراف دوم صفحه 67 تبصره صفحه 68 و تبصره هاي 2 و3 صفحه 88 دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصيلي) سهم شهرداري از آن به شرح زير تعيين مي گردد. جدول شماره21 ـ ميزان سهم شهرداري براي صدور مجوزهاي اختصاصي متقاضيان استفاده از مزاياي ناشي از نوع استفاده و تغيير وضعيت اراضي و املاك با تصويب كميسيون ماده 5 شوراي عالي شهرسازي و معماري و كميسيون امور زيربنايي رديف نوع زمين و كاربري كاربري درخواستي سهم شهرداري بر مبناي كاربري درخواستي (درصد) 1 باغ كاربري مسكوني 70 كاربري هاي انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي) 65 2 مزروعي و فضاي سبز كاربري هاي عمومي 55 كاربري مسكوني 60 كاربري هاي انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي) 50 كاربري هاي عمومي 40 3 مسكوني خيلي كم ويژه باغات كاربري مسكوني 45 كاربري هاي انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي) 40 كاربري هاي عمومي 25 4 كاربري عمومي كاربري مسكوني 45 كاربري انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي و مسكوني) 35 5 كاربري هاي انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي و مسكوني) كاربري مسكوني 30 كاربري انتفاعي (به غير از تجاري و خدماتي و مسكوني) 15 تبصره 1: شهرداري ملزم است سهم تغيير كاربري از رديف هاي جدول بالاي مساحت 500 مترمربع را به توسعه پايدار فضاي سبز شهر و در راستاي افزايش سرانه فضاي سبز در همان محل اختصاص دهد. تبصره 2 ـ سهم شهرداري در خصوص تبديل به كاربري هاي گردشگري ـ تفريحي 25 درصد و صنايع كارگاهي 20 درصد به غير از اراضي مزروعي و باغات نسبت به رديف هاي جدول فوق كاهش خواهد يافت. تبصره 3ـ در صورت درخواست براي تغيير كاربري محل گرمابه هاي موجود كه فاقد ارزش ميراثي و تاريخي بوده (بعد از استعلام از سازمان ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي) به كاربري هاي عمومي و انتفاعي (به غير از مسكوني و تجاري و خدماتي) سهم تغيير كاربري اخذ نخواهد شد و در كاربري مسكوني 50 درصد عوارض اين ماده اخذ خواهد شد. 20 ـ 1 ـ 1 ـ تغيير كاربري عمومي و انتفاعي به عمومي در صورت وجود ارزش اضافه شده با در نظر گرفتن موقعيت شهري و با نظر كارشناس رسمي دادگستري 50 درصد مابه التفاوت قيمت كاربري اوليه و درخواستي اخذ خواهد شد. 20 ـ 1 ـ 2 ـ تعريف باغ و زمين هاي مزروعي و كاربري هاي انتفاعي و عمومي طبق پيوست شماره 3 ضميمه اين تعرفه است. 20 ـ 1 ـ 3 ـ چنانچه كاربري املاكي بدون نظر و توافق شهرداري از سوي برخي از ارگان ها از طريق كميسيون ماده 5 تغيير كاربري يافته و در.مالكيت سازمان مربوطه بوده باشد سهم و حق و حقوق شهرداري از نهاد مربوطه اخذ خواهد شد. تبصره 1 ـ سازمان و ارگان مذكور در بند فوق، قبل از واگذاري ملك به اشخاص ديگر ملزم به استعلام از شهرداري و پرداخت حق و حقوق شهرداري هست. تبصره 2 ـ اگر ملك ذكر شده در بند فوق (20 ـ 1 ـ 3) بدون پرداخت حق و حقوق شهرداري به شخص ديگر واگذار شده باشد شهرداري سهم خود را از بابت تغيير كاربري طبق اين ماده از سازمان و ارگان مورد نظر مطالبه خواهد كرد و حق مطالبه از شخص خريدار را ندارد. 20 ـ 1 ـ 4 ـ در صورتي كه عناوين هر نوع كاربري حسب درخواست ذي نفعان براي تغيير به تجاري و خدماتي در كميسيون ماده (5) و كميسيون امور زيربنايي مطرح و تصويب گردد. عوارض آن بر اساس جدول فوق با قيمت گذاري عرصه تغيير يافته بر مبناي قيمت روز مسكوني تعيين و اخذ مي شود. بديهي است در موقع درخواست پروانه ساختماني عوارض زيربناهاي تجاري بر اساس 35 درصد ارزش روز و زيربناهاي خدماتي 30 درصد ارزش روز محاسبه و وصول خواهد شد و اين موضوع در گواهي هاي صادره به خصوص گواهي معامله قيد و به اطلاع خريدار خواهد رسيد. 20 ـ 1 ـ 5 ـ در صورتي كه بر اساس مصوبات مراجع رسمي مربوط از جمله كميسيون هاي ماده 5 و امور زيربنايي و غيره قسمتي از ملك با مصالحه و توافق في مابين با ذي نفعان به صورت كاربري اوليه و يا عمومي باقي مانده و در اختيار شهرداري قرار بگيرد و بقيه ملك به كاربري مورد درخواست تغيير يابد عوارض مساحت تغيير يافته بر اساس اين ماده محاسبه و ارزش مساحتي از ملك كه تغيير كاربري نمي يابد بعد از قيمت گذاري بر مبناي همان كاربري ذاتي و نوع زمين با بدهي ذينفعان ناشي از اجراي اين ماده تهاتر خواهد شد. 20 ـ 1 ـ 6 ـ در صورتي كه درخواست تغيير كاربري و تفكيك عرصه هم زمان بوده باشد حداكثر سهم شهرداري علاوه بر درصدهاي جدول اين ماده به ميزان 10 درصد خالص از قطعات، سهم تفكيك عرصه اخذ خواهد شد. 20 ـ 2 ـ حفظ باغات و توسعه آن ها در اولويت اول برنامه هاي فضاي سبز شهرداري است و مصوبات كميسيون ماده 5 در ارتباط با نحوه اقدام شهرداري از قبيل باغات چاي كنار و موارد مشابه به قوت خود باقي است. در صورت حفظ املاك مزروعي و باغ از سوي مالك و درخواست گواهي معامله با اخذ تعهد ثبتي از خريدار مبني بر حفظ كاربري وضع موجود و درج آن در گواهي معامله سهم فوق از سوي شهرداري مطالبه خواهد شد. ضمناً اين قبيل موارد جهت صدور شناسنامه باغ از سوي مناطق شهرداري بايد به سازمان پارك ها و فضاي سبز كتباً گزارش شود. 20ـ 3 ـ در رابطه با درخواست هاي اخذ مجوز مبني بر احداث اعياني براي استفاده تجاري و خدماتي با توسعه آن و ايجاد بالكن داخل مغازه و انباري تجاري و ارزش اضافه شده حاصل از افزايش عرض دهنه و ارتفاع صرفاً با اخذ 35 درصد ارزش روز تجاري و 30 درصد ارزش روز خدماتي به عنوان عوارض و با رعايت ضوابط شهرسازي و طي مراحل قانوني اقدام خواهد شد. توضيح اين كه براي مشاعات و بالكن روباز عوارض پذيره بر اساس بند 10 ـ 2 ماده 10 تعرفه اخذ خواهد شد. 20 ـ 3 ـ 1 ـ سهم تبديل واحدهاي مجاز موجود مسكوني در طبقات بالاي همكف به تجاري 30 درصد ارزش روز تجاري و 25 درصد ارزش روز خدماتي پس از تصويب در كميسيون ماده 5 محاسبه و وصول خواهد بود. 20 ـ 3 ـ 2 ـ در خصوص صدور مجوز براي اعياني هاي مجاز موجود براي استفاده در ساير كاربري ها (به غير از تجاري و خدماتي و مسكوني) با رعايت ضوابط شهرسازي و تصويب در كميسيون ماده پنج صرفاً با اخذ 20 درصد ارزش روز كاربري درخواستي به عنوان عوارض محاسبه و وصول خواهد شد. 20 ـ 4 ـ درخواست هاي احداث اعياني براي املاك واقع در حريم شهر كه توسط كميسيون امور زيربنايي استان مورد موافقت قرار مي گيرد برابر مفاد همين ماده نسبت به اخذ سهم شهرداري و سهم خدمات عمومي محاسبه و اقدام خواهد شد. تبصره 1: در اراضي و املاك موقوفي به هنگام محاسبه عوارض مربوطه در بندهاي اين ماده به ميزان 20 درصد كاهش مبناي عوارض لحاظ خواهد شد. تبصره 2: سهم خدمات عمومي و سهم شهرداري شامل اراضي كليه اشخاص حقيقي و حقوقي نهادها سازمان ها و ادارات است و در كليه اراضي و املاكي كه صاحبان آن ها با تصويب كميسيون ماده 5 خود نسبت به آماده سازي و ايجاد معابر اقدام مي نمايند علاوه بر واگذاري كليه كاربري هاي عمومي به شهرداري 20 درصد از عرصه باقي مانده به عنوان سهم شهرداري تعلق خواهد گرفت. تبصره 3 : در مواردي كه امكان واگذاري سهم شهرداري از عرصه ميسر نباشد شهرداري مناطق با اخذ مجوز از شهرداري مركز مي توانند معادل سهم شهرداري را به قيمت روز توسط هيئت ارزيابي شهرداري تبريز قيمت گذاري و معادل آن را اخذ نمايند. تبصره 4: چون محدوده شهرداري منطقه 9 در قالب آماده سازي و شهرك سازي داراي مصوبه خاص بوده بنابراين از عوارض موضوع اين ماده مستثني است. تبصره 5: در حريم شهر، در صورت موافقت و با صدور مجوز توسط سازمان جهاد كشاورزي استان به استناد تبصره (4) ماده يك قانون حفظ اراضي زراعي و باغات براي بهره برداري هاي مجاز كشاورزي كه با قيد نوعيت زمين (باغات و اراضي زراعي واقع در حريم شهر) و بدون تغيير كاربري انجام گردد سهم شهرداري از اين ماده اخذ نخواهد شد ولي در صورت تغيير كاربري عرصه ملك از سوي كارگروه تخصصي امور زيربنايي و شوراي برنامه ريزي استان و يا درخواست تغيير كاربري زمين توسط مالك سهم شهرداري مطابق اين ماده اخذ خواهد شد ضمناً در مجوزها و گواهي هاي صادره هر نوع عمليات انجام يافته مي بايد توسط شهرداري قيد گردد شايان ذكر است در صورت عدم حصول تغيير كاربري و رعايت تبصره 4 ماده يك قانون حفظ اراضي زراعي و باغات صرفاً عوارض زيربنا نيز حسب نوع فعاليت مورد استفاده برابر جداول ماده 10 محاسبه و وصول خواهد شد. *دلايل شاكي براي ابطال مقرره مورد شكايت: مصوبه مغاير با ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و دادنامه شماره 1274 ـ 97/5/2 و 220 الي 215 ـ 99/3/19 هيأت عمومي ديوان و تبصره 2 ماده 62 قانون برنامه پنجم توسعه مي باشد. لذا تقاضاي اقدام قانوني دارد. * خلاصه مدافعات طرف شكايت: لايحه اي واصل نشده است. هيأت تخصصي شوراهاي اسلامي ديوان عدالت اداري با حضور اعضاء تشكيل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارك موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو مميز و بـررسي و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاي حاضر در جلسه بـه شرح ذيل مبادرت به صدور رأي مي نمايد. رأي هيات تخصصي شوراهاي اسلامي: طبق بند 16 ماده 80 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدي، تصويب لوايح برقراري يا لغو عوارض شهر و همچنين تغيير نوع و ميزان آن با در نظر گرفتن سياست عمومي دولت كه از سوي وزارت كشور اعلام مي شود از جمله وظايف و مسئوليتهاي شوراي اسلامي شهر محسوب شده است و در تبصره يك ماده «50» قانون ماليات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلي جديد كه تكليف آنها در اين قانون مشخص نشده باشد، با رعايت مقررات مربوطه تجويز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدي مقرر گرديده است: «عوارض ناشي از تغيير كاربري و فروش تراكم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداري توسط سرمايه گذاران به شهرداري مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنين در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضي و املاك، ناشي از اجراي طرحهاي توسعه شهري مجاز شمرده شده است و در آراء هيأت عمومي از جمله بند (ب) رأي شماره 1308 ـ 1397/5/9 در پرونده 9600039 (ب) ـ با توجه به سير تاريخي وضع و اخذ عوارض محلي طبق بند 1 ماده 35 قانون تشكيلات شوراهاي اسلامي مصوب 1362 عوارض محلي از جمله عوارض تغيير كاربري با پيشنهاد وزير كشور تصويب و با توجه به بخشنامه شمـاره 23137 / 341 ـ 1366/2/5 بعد از تأئيد نماينده محترم ولي فقيه از مشمولين اخذ شده است و طبق رأي شماره 587 ـ 1383/11/25 هيات عمومي ديوان عدالت اداري تجويز اخذ عوارض ديواني از جمله تغيير كاربري بعد از ابقاء مستحدثات در كميسيون ماده صد به شرح مقرر در بخشنامه هاي شماره 3 / 24150 ـ 1369/11/30 و 34 / 1 / 10740 ـ 1371/6/4 وزارت كشور مغاير قانون و خارج از حدود اختيارات تشخيص نگرديده است. با توجه به بند 16 ماده 71 قانون تشكيلات وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخابات شهردار مصوب 1375 با اصلاحات بعدي تصويب لوايح برقراري يا لغو عوارض شهر و همچنين تغيير نوع و ميزان آن با در نظر گرفتن سياستهاي عمومي دولت كه از سوي وزارت كشور اعلام مي شود از جمله وظايف و مسئوليتهاي شوراي اسلامي شهرهاست و نظر به تبصره يك ماده 5 قانون اصلاح موادي از قانون برنامه سوم توسعه جمهوري اسلامي ايران موسوم به تجميع عوارض مصوب 1381 وضع عوارض محلي جديد و يا افزايش عوارض محلي كه در اين قانون مشخص نشده تجويز شده است و در حاكميت قانون اخيرالذكر، قانونگذار در بند 3 ماده 22 قانون الحاق موادي به قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب 1384 در مقام تسريع در امر توسعه هتلها و اقامتگاهها و ساير تاسيسات گردشگري به تغيير كاربري توسط كميسيون ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و در بند 4 ماده مذكور به وضع و پرداخت عوارض ناشي از تغيير كاربري با عبارت «عوارض ناشي از تغيير كاربري و فروش تراكم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداري توسط سرمايه گذاران به شهرداري مربوط پرداخت خواهد شد.» به صراحت بيان نظر نموده است و حسب تبصره 1 ماده 50 قانون ماليات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضـع عوارض محلي جديد كه تكليف آنها در اين قانون مشخص نشده باشد تجويز شده است و در حاكميت همين قانون طبق بند هـ قانون بودجه سال 1396جمهوري اسلامي ايران به تغيير كاربري در كميسيون ماده 5 مذكور و عوارض تغيير كاربري و ساير عوارض شهرداري در مقام ساماندهي و بهينه سازي بخشـي از املاك و فضاهاي آموزشـي، ورزشـي و تربيتي خود با عبارت «تغييركاربري به پيشنهاد شوراي آموزش و پرورش و تصويب كميسيون ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران صورت مي گيرد و از پرداخت كليه عوارض شامل تغيير كاربري، نقل و انتقال املاك، گواهي بهره برداري، احداث، تخريب و بازسازي و ساير عوارض شهرداري معاف مي باشند » تصريحاً اشاره شده است، بنابراين وضع عوارض براي ارزش افزوده ناشي از تغيير كاربري املاك بعد از تصميم كميسيون ماده پنج شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در مصوبه مورد شكايت مغاير قانون و خارج از حدود اختيارات تشخيص نشد. ) لذا ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستي صدور مجوز اختصاصي براي استفاده از مزاياي ناشي از تغيير وضعيت اراضي و املاك مصوب شوراي اسلامي شهر تبريز تعرفه سال 1400 مغاير قانون و خارج از حـدود اختيارات قانوني نبوده و به اسـتناد مواد 12 و 84 قانون ديوان عدالت اداري رأي بـه رد شكايت صادر مي شود. اين رأي ظرف بيست روز از تاريخ صدور از سوي رئيس محترم ديوان عدالت اداري و يا ده نفر از قضات محترم ديوان عدالت اداري قابل اعتراض است. رئيس هيأت تخصصي شوراهاي اسلامي ديوان عدالت اداري ـ رحمان پيوست