نظر مشورتي 7/1401/405 مورخ 1401/10/03 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص طرح دعواي خلع يد توسط مستأجر عليه متصرف غير قانوني

استعلام : 1- آيا مستأجر (كه مالك منافع ملك است) مي‌تواند عليه تصرف غير قانوني متصرف دعواي خلع يد مطرح كند؟ 2- آيا بين مستأجري كه داراي حق سرقفلي بوده و رابطه قراردادي وي مشمول قانون روابط موجر و مستأجر است، با قراردادي كه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است، تفاوتي وجود دارد؟ 3- در صورت مثبت بودن پاسخ، آيا قرارداد اجاره بايد رسمي باشد يا آن‌كه در صورت عادي بودن قرارداد، خواهان بايد اثبات عقد اجاره يا اثبات حق سرقفلي را نيز خواستار شود؟ اركان اين دعوا، كدام است؟ 4- در صورت منفي بودن پاسخ، ذي‌حق چگونه و با چه خواسته‌اي مي‌تواند حقوق خود را استيفا و به محاكم دادگستري كه مرجع تظلم‌خواهي هستند، مراجعه كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- با توجه به مواد 488 و 489 قانون مدني و ماده 308 همان قانون، اگر ثالثي مورد اجاره را از يد مستأجر كه مالك منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف كند، وي مي‌تواند عليه متصرف دعواي خلع يد غاصبانه مطرح كند؛ بنابراين در فرض سؤال با احراز رابطه استيجاري و مالكيت خواهان بر منافع عين مستأجره، مرجع قضايي مجاز به رسيدگي مي‌باشد. 2- در فرض مذكور بين مستأجري كه وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 داراي حق كسب يا پيشه يا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تفاوتي نيست و ملاك، احراز مالكيت خواهان بر منافع ملك است. 3- با عنايت به ماده 62 قانون احكام دائمي برنامه‌هاي توسعه كشور مصوب 1395، در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمي، شرط استماع دعواي مستأجر نمي‌باشد. 4- با توجه به پاسخ بندهاي قبلي، پاسخ به اين سؤال منتفي است