نظر مشورتي 7/1403/404 مورخ 1403/10/12 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : همانگونه كه مستحضريد، در صورت انعقاد معامله با مبايعه‌نامه عادي در مورد مال غير منقول پس از يك‌ سال از تاريخ راه‌اندازي رسمي سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، اين معامله فاقد اعتبار است؛ در اين صورت، چنانچه بايع دعواي مطالبه اجرت‌المثل ايام تصرف مبيع را به طرفيت خريدار مطرح كند، آيا اين دعوا مسموع است؟ توضيح آنكه در اين زمينه دو عقيده است؛ برخي معتقدند عقد به نحو صحيح منعقد شده است و صرفاً قانونگذار چنين معامله‌اي را فاقد اعتبار مي‌داند؛ لذا دعواي مطالبه اجرت‌المثل مسموع نيست؛ زيرا خريدار به جهت شرعي از مال استفاده كرده است؛ در مقابل بعضي معتقدند ماهيت عقد مذكور تشريفاتي است و به جهت فقدان ثبت ايجاب و قبول، عقد باطل است و دعواي مطالبه اجرت‌المثل مسموع است. خواهشمند است در اين زمينه اعلام نظر فرماييد. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : قانونگذار در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوي راجع‌ به اعمال مذكور كه به ثبت نرسيده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به كار برده است و متعرض صحت يا بطلان معامله عادي موضوع اين ماده نشده است. از سوي ديگر، عدم قابليت استماع دعاوي موضوع اين ماده و يا بي‌اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقي موضوع آن، با باطل تلقي كردن معامله ملازمه‌اي ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌اليه را در موقعيتي قرار مي‌دهد كه براي تنظيم سند رسمي انتقال و يا استرداد ثمن به ناچار با مالك رسمي توافق كند و در هر صورت، مطالبه اجرت‌المثل توسط بايع بابت ايام تصرف منتقل‌اليه تا پيش از طرح دعواي استرداد عوضين و صدور حكم در خصوص آن منتفي است.